Giá căn hộ TP.HCM tăng đột biến, nhưng nhiều nhà đầu tư nắm giữ lâu năm vẫn chật vật “về bờ” thay vì có lãi thực.

## Bất Động Sản TP.HCM: Căn Hộ Tăng Giá “Tỷ Đồng” – Lời Danh Nghĩa Hay Lợi Nhuận Thực?

Thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến một đợt tăng giá mạnh mẽ chưa từng có trong ba quý đầu năm nay. Theo khảo sát từ VnExpress, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng trung bình từ 25-30% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này đã tạo ra những giao dịch chênh lệch hàng trăm triệu, thậm chí lên đến cả tỷ đồng, khiến nhiều người lầm tưởng về khoản lợi nhuận khổng lồ.

Tuy nhiên, thực tế lại không hề “màu hồng” như vẻ bề ngoài. Với không ít nhà đầu tư, đặc biệt là những người đã rót vốn vào căn hộ từ nhiều năm trước hoặc phải sử dụng đòn bẩy tài chính, số tiền lãi danh nghĩa này chỉ đủ để họ “về bờ”, tức là hòa vốn sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh.

**Những Câu Chuyện ‘Về Bờ’ Thực Tế**

Điển hình là trường hợp của anh Trần Minh, một nhà đầu tư tại phường An Bình. Anh vừa bán căn hộ hai phòng ngủ ở quận 9 cũ với giá 6 tỷ đồng, cao hơn 1,1 tỷ so so với giá mua vào năm 2021 là 4,9 tỷ đồng. Dù con số chênh lệch hấp dẫn, nhưng vì phải vay ngân hàng 2,4 tỷ đồng và gánh lãi suất trong nhiều năm, tổng chi phí đã “ngốn” hết phần lời. Sau cùng, thương vụ này chỉ giúp anh Minh hòa vốn.

Chị Thảo Nguyên, cư dân phường Minh Phụng, cũng chia sẻ câu chuyện tương tự. Chị mua một căn hộ ở Dĩ An vào năm 2020 với giá 1,6 tỷ đồng và bán ra vào tháng 10 vừa qua với 2,1 tỷ đồng. Phần lãi vay gần 350 triệu đồng đã làm giảm đáng kể lợi nhuận thực tế, chỉ còn khoảng 150 triệu đồng, tương đương mức sinh lời khiêm tốn 2% mỗi năm.

Ông Phạm Trung Hiếu, một nhà đầu tư khác tại Dĩ An, cũng không nằm ngoài xu hướng. Mua căn hộ tại Thuận An (Bình Dương cũ) năm 2020 với giá 3,2 tỷ đồng, ông đã phải nắm giữ hơn 5 năm do thị trường chững lại và thanh khoản sụt giảm. Khi bán được 3,7 tỷ đồng gần đây, phần tăng giá vừa đủ để bù đắp các chi phí lãi vay tích lũy trong suốt thời gian dài.

**Bóc Tách Lợi Nhuận Thực: Chi Phí Vô Hình ‘Ăn Mòn’ Lãi**

Các trường hợp trên cho thấy, mức tăng giá hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ là “bề nổi của tảng băng chìm”. Lợi nhuận thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm mua, tỷ lệ vốn tự có, chi phí vay vốn và đặc biệt là thời gian nắm giữ. Lãi vay, phí quản lý dự án và chi phí cơ hội là những khoản mục thường bị nhà đầu tư mới bỏ qua khi chỉ tập trung vào mức tăng giá danh nghĩa.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, nhóm nhà đầu tư hưởng lợi nhiều nhất là những người mua vào đầu năm 2024, khi mặt bằng giá còn ổn định và thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng rõ rệt. Họ đã mua “đúng thời điểm đầu sóng” và chốt lời vào nửa cuối năm 2024. Ngược lại, những người mua từ giai đoạn 2020-2021 thường chỉ đạt mức hòa vốn hoặc lợi nhuận không đáng kể, bởi khoản tăng giá hiện tại phải được phân bổ cho nhiều năm nắm giữ cùng vô vàn chi phí. Ông Kiên dẫn chứng, một dự án tăng 1 tỷ đồng (khoảng 20%) sau hơn một năm bán ra, cho tỷ suất lợi nhuận khoảng 12-13% cho người mua mới, nhưng chỉ còn 6-7% sau khi trừ chi phí cho người mua từ 2020-2021.

**Tổng Quan Thị Trường và Dự Báo Tương Lai**

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, lý giải rằng sau giai đoạn sôi động 2019-2021, giá và thanh khoản căn hộ phía Nam đã chững lại từ nửa cuối năm 2021 đến hết năm 2023. Đến giữa năm 2024, sự dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ từ phía Bắc vào Nam, kết hợp với tình trạng khan hiếm nguồn cung và thiếu đa dạng sản phẩm, đã đẩy phân khúc căn hộ trở thành lựa chọn ưu việt, thúc đẩy giá tăng rõ rệt. Ông Tuấn nhấn mạnh, đà tăng hiện tại là kết quả của sự tích lũy qua nhiều năm, và những người mua cuối năm 2023 đến đầu năm 2024 hưởng lợi nhiều nhất, trong khi nhóm mua sớm hơn, đặc biệt có dùng đòn bẩy, khó đạt lợi nhuận như kỳ vọng.

Dự báo về tương lai, các chuyên gia nhận định giá căn hộ khó có thể giảm do áp lực chi phí phát triển và giá đất tăng cao, nhưng cũng khó xuất hiện những “cú sốc” tăng giá đột biến. Đáng chú ý, lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng nhích nhẹ từ 1,5% lên 2%, làm tăng gánh nặng chi phí vay, từ đó làm giảm lợi nhuận thực của nhà đầu tư và cản trở thanh khoản căn hộ. Thực tế, tín hiệu cảnh báo đã xuất hiện khi thanh khoản tại nhiều dự án căn hộ bắt đầu chững lại ngay sau khi lãi suất tăng.

**Lời Khuyên Từ Chuyên Gia: Đầu Tư Cần Cẩn Trọng**

Để thành công trên thị trường căn hộ, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng tổng chi phí, đánh giá khả năng tài chính và xác định thời gian nắm giữ hợp lý, thay vì chỉ bị cuốn hút bởi mức tăng giá bề ngoài. Nhiều nhà đầu tư mới thường bỏ qua chi phí vay, chi phí cơ hội và yếu tố thời gian, dẫn đến đánh giá sai lệch về lợi nhuận.

Việc lựa chọn thời điểm mua, tìm kiếm dự án có tiềm năng, chuẩn bị kế hoạch dự phòng, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, là những yếu tố then chốt. Ngoài ra, cần ưu tiên các dự án có tính thanh khoản cao, vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và đa dạng sản phẩm, tránh chạy theo những cơn “sốt ảo”. Một chiến lược đầu tư rõ ràng, dựa trên đánh giá thị trường kỹ lưỡng sẽ giúp kiểm soát rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận bền vững trong dài hạn.