Căn hộ dưới 3 tỷ đồng dẫn dắt thị trường phía Nam, chiếm hơn 60% giao dịch, đáp ứng nhu cầu lớn khi TP HCM khan hiếm nhà giá phải chăng.
## Thị Trường Bất Động Sản Phía Nam Đổi Chiều: Căn Hộ Dưới 3 Tỷ Đồng Và Sự Trỗi Dậy Của Vùng Ven
Phân khúc căn hộ có mức giá dưới 3 tỷ đồng đang trở thành động lực chính của thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt tại các tỉnh vệ tinh. Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh (TP HCM) đối mặt với tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền, dòng tiền và nhu cầu thực đang dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực lân cận, tạo nên một cục diện thị trường đầy sôi động.
### Mất Cân Đối Nguồn Cung Tại TP HCM, Vùng Ven Bứt Phá
Báo cáo quý III từ Savills Việt Nam cho thấy một thực trạng đáng lo ngại tại TP HCM: trong 9 tháng đầu năm, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm vỏn vẹn khoảng 9% tổng lượng giao dịch, mức thấp kỷ lục trong nhiều năm. Con số này phơi bày sự mất cân đối trầm trọng giữa nguồn cung và nhu cầu an cư của hàng triệu người dân đang sinh sống và làm việc tại thành phố.
Ngược lại, tại các khu vực lân cận và tỉnh vệ tinh của TP HCM, phân khúc căn hộ cùng tầm giá này lại chiếm ưu thế vượt trội, với hơn 60% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, Bình Dương cũ (nay là các thành phố Dĩ An, Thuận An) dẫn đầu với tỷ lệ áp đảo khoảng 90% số căn hộ phải chăng của toàn vùng phía Nam.
### Dòng Tiền Dịch Chuyển Đến “Vùng Trũng Đầu Tư”
Sự khan hiếm nhà ở hợp túi tiền trong nội đô đã thúc đẩy cả người mua để ở lẫn giới đầu tư dịch chuyển sự quan tâm ra các khu vực ven đô. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, nhận định rằng sự thu hẹp khoảng cách về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa giữa TP HCM và các tỉnh vệ tinh, cùng với chênh lệch giá lớn, đã biến những nơi này thành “vùng trũng đầu tư” hấp dẫn, thu hút mạnh mẽ dòng vốn tìm kiếm cơ hội.
Minh chứng cho điều này, số liệu từ Avison Young Việt Nam chỉ ra rằng các tỉnh vệ tinh đang ghi nhận lượng căn hộ mới mở bán lớn với mức giá dễ tiếp cận, giúp tỷ lệ hấp thụ tăng vọt. Bình Dương tiếp tục là tâm điểm, chiếm hơn một nửa nguồn cung và sức cầu của toàn khu vực trong quý III, nhờ các dự án có mức giá trên dưới 3 tỷ đồng mỗi căn, hướng đến khách hàng trẻ và các gia đình trung lưu có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
CBRE Việt Nam cũng xác nhận xu hướng này khi cho biết khu vực nội thành TP HCM gần như không còn dự án nào có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m2. Phần lớn các sản phẩm trung cấp và bình dân đã dịch chuyển ra vùng ven, trong đó Bình Dương cũ chiếm hơn 60% tổng lượng căn hộ chào bán tại phía Nam. Một số dự án có giá phải chăng cũng xuất hiện tại Tây Ninh (từng thuộc Long An cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, song số lượng còn khá hạn chế.
### Chênh Lệch Giá Hấp Dẫn Và Hạ Tầng Đồng Bộ
Chênh lệch giá là yếu tố then chốt tạo nên sức hút khó cưỡng cho thị trường vùng ven. Khảo sát của Batdongsan cho thấy, giá căn hộ tại khu Đông TP HCM dao động từ 70-90 triệu đồng mỗi m2, trong khi ở Dĩ An (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 35-50 triệu đồng mỗi m2 – thấp hơn trung bình khoảng 50%. Loạt dự án đang chào bán tại đây như Phú Đông Skyone, Bcons City, The Gió Riverside với mức giá 35-50 triệu đồng mỗi m2 luôn đạt thanh khoản cao, từ 70-80% mỗi đợt. Đây là mức chênh lệch đáng kể, đặc biệt khi xét về khoảng cách địa lý và tốc độ phát triển hạ tầng giữa hai khu vực không còn quá khác biệt.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, bổ sung thêm rằng giá đất nền tại trung tâm TP HCM hiện cao gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6-2,4 lần, và nhà liền thổ chênh lệch từ 1,2 đến 7 lần so với các khu vực lân cận. Trong khi đó, các dự án tại Tây Ninh và Bình Dương cũ từ đầu năm đến nay đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực, đặc biệt với nhóm căn hộ dưới 3 tỷ đồng.
### Đòn Bẩy Quy Hoạch Và Tiềm Năng Phát Triển Bền Vững
Sức hút của thị trường vùng ven không chỉ đến từ giá bán cạnh tranh mà còn được cộng hưởng bởi các yếu tố quy hoạch đô thị, chính sách sáp nhập hành chính và hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Các dự án trọng điểm như Vành đai 3, các tuyến cao tốc và mạng lưới metro đang được xem là “đòn bẩy” giúp rút ngắn thời gian di chuyển, đồng thời gia tăng giá trị bất động sản vùng ven. Hạ tầng phát triển cũng khuyến khích các doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất để triển khai sản phẩm vừa túi tiền – phân khúc đang thiếu hụt trầm trọng tại nội thành.
Bên cạnh đó, chi phí sinh hoạt tăng cao tại trung tâm cũng thúc đẩy người dân dịch chuyển ra vùng vệ tinh, nơi giá bất động sản và chi phí sinh hoạt phù hợp hơn. Các địa phương này còn là điểm sáng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với mức tăng trưởng dự kiến năm 2024 đạt 20% tại Bình Dương cũ, 17% ở Tây Ninh và 8% ở Đồng Nai. Điều này kéo theo nhu cầu nhà ở lớn từ nhóm lao động nhập cư, tạo thêm động lực cho thị trường.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills TP HCM, dự báo trong ba năm tới, dù TP HCM sẽ có khoảng 60.000 căn hộ mới mở bán, nguồn cung thực tế tại khu vực trung tâm vẫn sẽ khan hiếm và giá tiếp tục neo cao do chi phí và vướng mắc pháp lý. Do đó, các chủ đầu tư ngày càng có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn quỹ đất rộng, chi phí phát triển thấp và khả năng hấp thụ cao.
Trong giai đoạn tới, phân khúc căn hộ trung cấp tại các tỉnh vệ tinh được kỳ vọng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, đáp ứng nhu cầu an cư của nhóm khách hàng trẻ, người lao động có thu nhập ổn định và các gia đình trung lưu mong muốn tìm kiếm không gian sống rộng rãi với mức giá hợp lý hơn so với TP HCM.
