GS Hoàng Văn Cường đề xuất đánh thuế cao người mua bán nhà đất liên tục để hạn chế đầu cơ, thay mức 2%.
## Đề Xuất Đánh Thuế Cao Người Mua Bán Bất Động Sản Liên Tục: Giải Pháp Chống Đầu Cơ?
**Hà Nội** – Tại buổi thảo luận tổ về các dự án luật, trong đó có dự án Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi vào ngày 5/11, Giáo sư Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đã đưa ra đề xuất quan trọng nhằm kiềm chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Ông kiến nghị cần áp dụng mức thuế suất cao hơn đối với những cá nhân thường xuyên thực hiện các giao dịch mua đi bán lại nhà đất, thay vì duy trì mức thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng cho mọi trường hợp như dự thảo đang đề xuất.
Theo vị đại biểu này, việc đánh thuế đồng nhất 2% đối với cả người sở hữu duy nhất một căn nhà và các nhà đầu tư có hoạt động mua bán diễn ra liên tục là một sự bất hợp lý. Ông Cường phân tích, một người dân bán căn nhà duy nhất để chuyển đổi nơi ở sẽ phải chịu 2% thuế trên giá trị chuyển nhượng, đồng thời phát sinh thêm 0,5% phí trước bạ khi mua căn nhà mới. Trong khi đó, những người có tiềm lực tài chính, chuyên mua đất và chờ giá tăng gấp 2-3 lần rồi mới bán, lại cũng chỉ phải chịu mức thuế 2%. Ông nhấn mạnh: “Chính nhóm này mới là tác nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao.”
Nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân cũng viện dẫn kinh nghiệm quốc tế, nơi các giao dịch bất động sản được điều tiết bằng thuế rất chặt chẽ. Trên thế giới, người lần đầu bán nhà để mua bất động sản khác có thể được miễn thuế. Ngược lại, những trường hợp mua đất và bán lại chỉ trong vòng một năm thường phải đối mặt với mức thuế rất nặng, điển hình như Hàn Quốc có thể lên tới hàng chục phần trăm. Các quy định này được đặt ra nhằm ngăn chặn tình trạng nhà đầu tư lợi dụng thông tin quy hoạch, làm đường để trục lợi từ sự tăng giá đất đai.
Từ đó, Giáo sư Hoàng Văn Cường đề xuất miễn thuế cho người dân bán căn nhà duy nhất của mình và tập trung đánh thuế nặng vào những cá nhân có hoạt động mua bán nhà đất thường xuyên. Ông kỳ vọng giải pháp này sẽ định hướng dòng tiền vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thay vì đổ vào tích trữ nhà đất và gây ra những đợt “thổi giá” ảo. Theo ông, việc thực hiện chính sách này là hoàn toàn khả thi nhờ vào quá trình số hóa và làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai đang diễn ra trên cả nước, cho phép cơ quan chức năng nắm rõ mọi thông tin về giao dịch mua bán, giá cả.
Cùng chung quan điểm, đại biểu Trần Kim Yến (đoàn TP HCM) cũng khẳng định rằng việc đánh thuế vào thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một công cụ mong muốn để hạn chế đầu cơ, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, bà Yến cũng lưu ý về tầm quan trọng của việc phân biệt rõ ràng giữa nhà đầu cơ và những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Bà cảnh báo: “Nếu không có sự tính toán kỹ lưỡng, người mua nhà để ở thực sự có thể phải gánh thêm một khoản thuế nữa, khiến mục tiêu an cư của họ trở nên khó khăn hơn.”
Thực tế, Bộ Tài chính từng đưa ra một đề xuất vào tháng 7, theo đó thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính bằng 20% trên thu nhập tính thuế (được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý). Trong trường hợp không thể xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính bằng giá bán nhân với một mức thuế suất theo thời gian sở hữu, tối đa 10%.
Trên phạm vi toàn cầu, nhiều quốc gia đã và đang áp dụng các công cụ thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí và giảm tính hấp dẫn của hành vi đầu cơ bất động sản. Thuế đánh vào lợi nhuận từ giao dịch bất động sản thường được điều chỉnh theo tần suất giao dịch và thời gian nắm giữ tài sản.
Điển hình như tại Đức, thuế thu nhập từ bất động sản có mức suất từ 14-42%. Cá nhân có thể được miễn loại thuế này nếu bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc không nhằm mục đích kinh doanh. Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản linh hoạt tùy theo luật của từng tiểu bang. Chẳng hạn, ở San Francisco, người mua nhiều bất động sản và bán trong vòng chưa đầy 5 năm sẽ phải chịu mức thuế chuyển nhượng nhà từ 14-24%. Tương tự, Singapore áp thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán đối với đất được mua đi bán lại trong năm đầu tiên, sau đó giảm dần cho các kỳ hạn dài hơn, theo thông tin từ Bộ Tài chính.
Nhu cầu kiểm soát thị trường bất động sản cũng được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại phiên họp về đột phá phát triển nhà ở xã hội vào tháng trước. Thủ tướng đã yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn các hành vi đầu cơ, thổi giá và chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường, hướng tới sự phát triển ổn định và bền vững.
