Các ông lớn bất động sản đua săn quỹ đất sạch

M&A bất động sản sôi động với các ông lớn tranh thâu tóm quỹ đất sạch, thúc đẩy triển khai dự án và giảm thiểu rủi ro.

## Bất Động Sản Việt Nam Sôi Động Làn Sóng M&A: Cuộc Đua Quỹ Đất Sạch và Dòng Vốn Tỷ Đô

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một làn sóng mạnh mẽ của các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) cùng huy động vốn cổ phần. Các “ông lớn” trong ngành đang đẩy mạnh việc thâu tóm những quỹ đất có pháp lý hoàn chỉnh, nhằm mục tiêu rút ngắn thời gian triển khai dự án và giảm thiểu các rủi ro tiềm ẩn.

Theo báo cáo từ Công ty tư vấn Grant Thornton, chỉ trong 9 tháng đầu năm nay, lĩnh vực bất động sản đã ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần, bao gồm cả những giao dịch đã hoàn tất và đang được công bố, với tổng giá trị lên tới khoảng 1,8 tỷ USD. Song hành với đó, số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cũng chỉ ra rằng tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong cùng kỳ đạt 28,5 tỷ USD, tăng trưởng hơn 15% so với năm trước, trong đó, bất động sản đóng góp đáng kể vào đà tăng trưởng ấn tượng này.

**Điểm Sáng Từ Các Thương Vụ Tỷ Đô**

Xu hướng rõ nét nhất trong các thương vụ M&A gần đây là sự ưu tiên đặc biệt dành cho các dự án có “pháp lý sạch”. Tại TP. Hồ Chí Minh, SonKim Land đã hoàn tất việc mua lại khu đất vàng rộng gần 10 hecta trên trục Mai Chí Thọ, khu vực từng là nơi triển khai dự án Saigon Broadway của Novaland. Một thương vụ nổi bật khác là việc CapitaLand Tower chi gần 685 triệu USD để thâu tóm toàn bộ khu phức hợp quy mô 154 hecta tại Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, thuộc sở hữu của Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm đã đầu tư hơn 2.600 tỷ đồng để giành quyền điều hành dự án Palm City sau khi mua lại cổ phần từ Keppel Land. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ngừng mở rộng sự hiện diện: Tập đoàn UOA Group đến từ Malaysia đã chi 68 triệu USD để sở hữu một doanh nghiệp nắm giữ khu đất quý giá hơn 2.000 m2 ngay trung tâm thành phố. Một nhà phát triển khác của Malaysia là Skyworld cũng bỏ ra 34 triệu USD để mua lại quỹ đất rộng hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý tại phường Lái Thiêu, dự kiến phát triển chung cư cao cấp.

**Nhà Đầu Tư Nội Địa Đẩy Mạnh Mở Rộng**

Không chỉ có các nhà đầu tư quốc tế, nhiều tập đoàn trong nước cũng đang tăng tốc mở rộng quỹ đất thông qua M&A. Phú Đông Group đã thành công trong việc thâu tóm hai quỹ đất sạch tại TP. Hồ Chí Minh và đang tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất lớn hơn để đa dạng hóa danh mục sản phẩm. Khải Hoàn Land cũng đặt mục tiêu tìm kiếm những quỹ đất có quy mô lớn, với pháp lý hoàn thiện khoảng 70% trở lên, nhằm đảm bảo khả năng triển khai dự án ngay lập tức.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định rằng việc sáp nhập 34 tỉnh, thành phố từ tháng 7 đã mở ra những không gian phát triển mới, đồng thời thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước. Theo bà, trong các thương vụ M&A vừa qua, nhà đầu tư nội địa có lợi thế về số lượng giao dịch nhờ sự am hiểu sâu sắc thị trường và khả năng ra quyết định nhanh chóng. Tuy nhiên, đối với các dự án có quy mô lớn hoặc vị trí chiến lược, nhà đầu tư nước ngoài vẫn đóng vai trò chủ đạo.

Tiêu chí “pháp lý sạch” ngày càng trở thành yếu tố then chốt cho sự thành công của các thương vụ M&A. Lý do không chỉ vì rủi ro pháp lý có thể kéo dài, mà còn bởi các quỹ đầu tư quốc tế đang ngày càng chú trọng đến tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị). Nhiều tổ chức tài chính từ Châu Âu và Bắc Mỹ hiện chỉ giải ngân cho những dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, minh bạch trong quản trị và có tác động tích cực đến cộng đồng.

**Triển Vọng và Thách Thức**

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết số lượng dự án M&A được công khai từ đầu năm đến nay đã tăng khoảng 20-30% so với cùng kỳ, chưa kể hàng loạt thương vụ đang diễn ra một cách âm thầm. Ông nhấn mạnh rằng phần lớn các nhà đầu tư hiện tập trung vào những dự án đã hoàn tất hoặc gần hoàn tất pháp lý, sẵn sàng triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng. Mặc dù giá chuyển nhượng cho nhóm dự án này có thể cao hơn 15-20% so với những dự án còn vướng mắc, nhưng doanh nghiệp lại có thể rút ngắn thời gian triển khai và bảo toàn dòng vốn một cách hiệu quả. Việc thâu tóm quỹ đất sạch không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư mà còn là công cụ quan trọng để tái cấu trúc thị trường, xử lý bài toán vốn và hàng tồn kho.

Với sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước cùng với một khung pháp lý minh bạch hơn, hoạt động M&A các dự án có pháp lý hoàn chỉnh được dự báo sẽ tiếp tục đóng vai trò trung tâm của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, bên cạnh những triển vọng tăng trưởng, thị trường M&A bất động sản vẫn đối mặt với không ít rào cản. Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở sự chồng chéo của các quy định pháp luật, dẫn đến thủ tục chuyển nhượng kéo dài. Riêng đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất dự án buộc họ phải hợp tác với đối tác trong nước, làm tăng chi phí đàm phán và kéo dài thời gian chuẩn bị.

Dù vậy, các chuyên gia vẫn đánh giá triển vọng từ cuối năm nay đến năm 2026 là tích cực. Luật Đất đai 2024 cùng dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, cải thiện khả năng tiếp cận quỹ đất sạch và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp, mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam.