Bảng giá đất TP HCM áp dụng từ 2026 dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng/m2, không tăng theo khảo sát.
## TP.HCM Công Bố Dự Thảo Bảng Giá Đất 2026: Trần 687 Triệu/m2 Bất Biến, Nhiều Khu Vực Sáp Nhập Tăng Sốc
**TP.HCM, [Ngày] [Tháng] [Năm]** – Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa trình dự thảo bảng giá đất lần đầu tiên, dự kiến có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026. Đáng chú ý, mức giá trần cao nhất tại thành phố được đề xuất giữ nguyên ở mức 687 triệu đồng mỗi mét vuông, đi ngược lại với xu hướng tăng theo khảo sát của các đơn vị tư vấn trước đó.
Theo dự thảo, ba tuyến đường trung tâm sầm uất nhất của Thành phố Hồ Chí Minh là Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi vẫn duy trì mức giá cao nhất 687 triệu đồng/m2. Tương tự, nhiều trục đường lớn khác cũng được giữ nguyên giá đất cơ sở, điển hình như Cao Thắng với 262 triệu đồng/m2, cùng với Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai và Võ Văn Tần đều ở mức 267 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, bên cạnh sự ổn định ở các khu vực cốt lõi, đợt điều chỉnh này cũng ghi nhận những biến động đáng kể tại một số tuyến đường trung tâm khác. Cụ thể, các tuyến Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Tiên Hoàng thuộc phường Bến Nghé (trước đây gọi là phường Sài Gòn) dự kiến tăng từ 32-36%. Tại phường Bến Thành, các con đường như Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão có mức tăng từ 19-27%. Riêng phường Tân Định chứng kiến sự điều chỉnh mạnh mẽ hơn, với các tuyến Huỳnh Khương Ninh, Hoàng Sa, Trần Khánh Dư, Trần Khắc Chân, Trần Nhật Duật tăng từ 30-40%.
Trong khi đó, giá đất ở các xã vùng ven như Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn và Nhà Bè phần lớn được giữ nguyên. Khu vực Cần Giờ là nơi có nhiều thay đổi nhất trong lần điều chỉnh này, với mức tăng phổ biến từ 10-20%. Một số đoạn đường cụ thể cho thấy sự gia tăng rõ rệt, như đoạn từ Cầu Đò Đồng Hòa đến Duyên Hải tăng từ 6,9 triệu đồng/m2 lên 8,3 triệu đồng (tương đương 20,3%), hay đoạn Bến Đò Đồng Tranh đến Duyên Hải cũng tăng 20,7%. Các tuyến đường huyết mạch nối khu dân cư và cảng biển như Duyên Hải – Tắc Xuất hoặc Tắc Xuất – Giồng Cháy đều tăng trên 20%. Một vài tuyến khác như Rừng Sác đoạn Phà Bình Khánh tăng 11,7% và Tam Thôn Hiệp – Rừng Sác tăng 19%.
Lý giải về việc này, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết dữ liệu giao dịch và thông tin thị trường tại khu vực TP.HCM cũ đã khá đầy đủ, nên việc xây dựng bảng giá đất lần này chủ yếu nhằm cân chỉnh sự đồng đều mà không làm tăng mặt bằng giá chung so với hiện hành. Nhiều tuyến trung tâm được đề xuất mức giá chỉ khoảng 60% so với giá khảo sát. Ví dụ, đường Hàm Nghi được đề xuất 429 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức khảo sát 654 triệu đồng/m2. Tương tự, Đồng Khởi có giá đề xuất thấp hơn khoảng 28% so với mức khảo sát 954 triệu đồng/m2, và Cao Bá Quát là 215 triệu đồng thay vì 294 triệu đồng. “Nhìn chung, bảng giá đất dự kiến vẫn thấp hơn 20-30% so với mức giá mà đơn vị tư vấn đề xuất”, đại diện Sở cho hay.
Đối với các khu vực mới sáp nhập, đặc biệt là Bình Dương cũ (thuộc Khu vực 2 theo phân loại mới), bảng giá đất dự kiến sẽ có mức tăng mạnh hơn, dao động từ 50-70%. Cụ thể, tại phường Đông Hòa, các tuyến đường như Nguyễn An Ninh – Nguyễn Thái Học, Quốc Lộ 1K, Trần Hưng Đạo đều tăng từ 58-60%. Phường Dĩ An ghi nhận các tuyến Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học, Đại Lộ Độc Lập tăng từ 58-68%. Cá biệt, tại phường Thủ Dầu Một, các tuyến Ngã 6 – Đại Lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương – Cầu Ông Kiệm tăng tới 71%, trong khi một số tuyến khác như Phan Đình Giót, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo có mức tăng nhẹ hơn, từ 14-20%. Sở cho biết việc điều chỉnh giá đất khu vực Bình Dương cũ chủ yếu nhằm cập nhật giá tái định cư, giúp cân bằng lại sự chênh lệch lớn giữa các tuyến có bố trí tái định cư và các tuyến khác trước đây. Dù đã được điều chỉnh, mặt bằng giá vẫn thấp hơn mức giá tái định cư trước đó. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (Khu vực 3) cũng có điều chỉnh nhưng mức tăng thấp hơn do giá đất thực tế vốn đã cao, và trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu áp dụng cho các tuyến trung tâm.
Đối với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, bảng giá mới được điều chỉnh theo hướng khuyến khích đầu tư, đặc biệt tại Bình Dương – nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, và Bà Rịa – Vũng Tàu với thế mạnh du lịch. Một số loại đất đặc thù như sân golf, bãi logistics, cửa hàng xăng dầu sẽ áp dụng mức giá bằng 50-70% giá đất thương mại dịch vụ hoặc 30-50% giá đất sản xuất kinh doanh, tùy theo từng khu vực.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh, bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên nguyên tắc phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của từng khu vực, đồng thời kỳ vọng trở thành công cụ quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc áp dụng theo Luật Đất đai 2024 sẽ tạo ra sự công bằng, khi người dân được bố trí tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá đều áp dụng chung một khung giá, thay vì xác định theo giá cụ thể như trước đây.
Bảng giá đất mới này sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, các loại lệ phí liên quan và là giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, nó sẽ tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt là với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Từ ngày 1/7 tới, TP.HCM sẽ chính thức gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập với các khu vực của Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc xây dựng một bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước đi chiến lược, tạo căn cứ vững chắc để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì chu kỳ 5 năm như quy định cũ.
Đối với người dân, trong các giao dịch đất đai, nếu giá thỏa thuận thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Ngay cả khi giao dịch được xác định là hợp pháp, người dân vẫn phải nộp thuế và các khoản phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá đất do Nhà nước ban hành.
