Bảng giá đất lần đầu ở TP HCM dự kiến vẫn cao nhất 687 triệu đồng mỗi m2

Bảng giá đất TP.HCM 2026 dự kiến giữ trần 687 triệu đồng/m2, không tăng theo đề xuất khảo sát ban đầu.

## TP.HCM Chốt Trần Giá Đất 687 Triệu Đồng/m2 cho Giai Đoạn 2026, Nhiều Khu Vực Vùng Ven Tăng Mạnh

**TP.HCM, [Ngày/Tháng/Năm]** – Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa công bố dự thảo bảng giá đất lần đầu, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Điểm đáng chú ý là mức giá đất cao nhất tại trung tâm thành phố vẫn sẽ được duy trì ở 687 triệu đồng mỗi mét vuông, đi ngược lại với các đề xuất tăng giá từ đơn vị tư vấn khảo sát.

**Ổn Định Khu Vực Lõi, Điều Chỉnh Cục Bộ**

Theo dự thảo, ba tuyến đường đắc địa bậc nhất là Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi sẽ giữ nguyên mức giá trần 687 triệu đồng/m2. Tương tự, nhiều trục đường huyết mạch khác như Cao Thắng (262 triệu đồng/m2), Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai và Võ Văn Tần (cùng 267 triệu đồng/m2) cũng được giữ ổn định giá đất cơ sở.

Tuy nhiên, bảng giá cũng dự kiến có sự điều chỉnh tăng tại một số tuyến đường trung tâm khác. Cụ thể, các tuyến Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Thiên Hoàng (phường Sài Gòn) có thể tăng từ 32-36%. Trong khi đó, Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão (phường Bến Thành) ghi nhận mức tăng dự kiến từ 19-27%. Riêng tại phường Tân Định, các con đường như Huỳnh Khương Ninh, Hoàng Sa, Trần Khánh Dư, Trần Khắc Chân, Trần Nhật Duật có khả năng tăng mạnh 30-40%.

**Vùng Ven và Cần Giờ: Nơi Ghi Nhận Biến Động Lớn Nhất**

Trái ngược với sự ổn định tại một số khu vực trung tâm, giá đất tại các xã vùng ven như Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn, Nhà Bè hầu như không thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, huyện Cần Giờ – một khu vực cũ – lại là nơi chứng kiến nhiều điều chỉnh nhất với mức tăng dao động từ 10-20%. Một số đoạn đường cụ thể cho thấy mức tăng mạnh mẽ, điển hình như đoạn từ Cầu Đò Đồng Hòa đến Duyên Hải tăng từ 6,9 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/m2 (tương đương 20,3%), hay đoạn Bến Đò Đồng Tranh đến Duyên Hải tăng 20,7%. Các tuyến đường trọng yếu kết nối khu dân cư và cảng biển như Duyên Hải – Tắc Xuất, hay Tắc Xuất – Giồng Cháy đều được dự báo tăng trên 20%. Một số tuyến khác như Rừng Sác đoạn Phà Bình Khánh tăng 11,7%, và Tam Thôn Hiệp – Rừng Sác điều chỉnh 19%.

**Phân Vùng Giá Đất Mới và Mức Tăng Đột Biến ở Bình Dương Cũ**

Theo dự thảo lần này, bảng giá đất được chia thành ba khu vực lớn, phản ánh cấu trúc hành chính mới của TP.HCM từ ngày 1/7 tới, sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Cụ thể:

* **Khu vực 1 (TP.HCM cũ):** Ghi nhận mức giá đất cao nhất hơn 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, với hệ số tăng tối đa 1,56 lần.
* **Khu vực 2 (Bình Dương cũ):** Mức giá cao nhất đạt hơn 89 triệu đồng/m2 trên các đường Yersin và Bạch Đằng, với hệ số tăng ấn tượng lên tới 8 lần so với Quyết định 63/2024.
* **Khu vực 3 (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ):** Giá đất cao nhất đạt 149 triệu đồng/m2 tại đường Thùy Vân, với hệ số tăng tối đa 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

Sở Nông nghiệp và Môi trường giải thích rằng, khu vực TP.HCM cũ có dữ liệu đầy đủ nên bảng giá ít biến động. Đáng chú ý, nhiều tuyến đường ở đây vẫn giữ mức giá thấp hơn khoảng 40% so với đề xuất của đơn vị khảo sát. Ví dụ, đường Hàm Nghi được đề xuất giá 654 triệu đồng/m2 nhưng giá dự kiến vẫn là 429 triệu đồng; đường Cao Bá Quát đề xuất 294 triệu đồng/m2 nhưng giá dự kiến chỉ 215 triệu đồng. Tổng thể, bảng giá đất dự kiến thấp hơn 20-30% so với mức tư vấn đề xuất.

Tại khu vực Bình Dương cũ (Khu vực 2), bảng giá mới dự kiến tăng mạnh từ 50-70%. Các tuyến như Nguyễn An Ninh – Nguyễn Thái Học, Quốc Lộ 1K, Trần Hưng Đạo (phường Đông Hòa) tăng 58-60%; Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học, Đại Lộ Độc Lập (phường Dĩ An) tăng 58-68%; Ngã 6-Đại Lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương – Cầu Ông Kiệm (phường Thủ Dầu Một) tăng tới 71%. Sở cho biết việc điều chỉnh mạnh này chủ yếu do cập nhật giá tái định cư, giúp cân bằng sự chênh lệch lớn giữa các tuyến có và không có bố trí tái định cư.

Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (Khu vực 3) cũng điều chỉnh nhưng mức tăng thấp hơn do giá đất thực tế vốn đã cao, và trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu áp dụng cho tuyến trung tâm.

**Khuyến Khích Đầu Tư và Tác Động của Luật Đất đai 2024**

Đối với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, bảng giá mới được điều chỉnh theo hướng khuyến khích đầu tư, đặc biệt tại Bình Dương với lợi thế khu công nghiệp và Bà Rịa – Vũng Tàu với tiềm năng du lịch. Các loại đất đặc thù như sân golf, bãi logistics, cửa hàng xăng dầu sẽ áp dụng mức giá bằng 50-70% giá đất thương mại dịch vụ hoặc 30-50% giá đất sản xuất kinh doanh, tùy khu vực.

Sở Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh rằng bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên nguyên tắc phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội từng khu vực, nhằm trở thành công cụ quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc áp dụng Luật Đất đai 2024 mới sẽ tạo sự công bằng khi người được bố trí tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá đều áp dụng chung một khung giá, thay vì xác định theo giá cụ thể như trước đây. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như quy định cũ.

Bảng giá đất mới sẽ là cơ sở quan trọng để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, các loại thuế liên quan, lệ phí, và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt là với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Đối với người dân, nếu giá giao dịch thỏa thuận thấp hơn bảng giá công bố, cơ quan quản lý có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Dù giao dịch hợp pháp, người dân vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu được quy định trong bảng giá đất.

Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất cho TP.HCM sau sáp nhập từ năm 2026 là bước đi then chốt để đảm bảo công bằng tài chính và quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn phát triển mới của đô thị lớn nhất cả nước.