Ai chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ bảng giá đất mới của TP HCM?

Dự thảo bảng giá đất mới TP.HCM 2026: Hộ dân Bình Dương cũ chịu áp lực chuyển đổi mục đích, doanh nghiệp ít tác động.

### Bảng Giá Đất Mới TP.HCM 2026: Gánh Nặng Dồn Lên Hộ Dân Chuyển Đổi Mục Đích, Doanh Nghiệp Ít Bị Ảnh Hưởng?

Thành phố Hồ Chí Minh đang tiến hành chuẩn bị cho một sự thay đổi cơ bản trong cách thức định giá đất, với dự thảo bảng giá đất mới dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026. Khung giá này, do Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất, hứa hẹn mang lại nhiều điều chỉnh đáng kể tại các khu vực khác nhau. Tuy nhiên, những phân tích ban đầu cho thấy tác động của nó không đồng đều, với các hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối mặt với áp lực tài chính lớn nhất, trong khi giới doanh nghiệp dường như ít chịu ảnh hưởng tiêu cực.

**Những Thay Đổi Đáng Kể Trong Khung Giá Đất**

Dự thảo bảng giá đất mới vạch ra những mức tăng hệ số giá đất có sự chênh lệch lớn giữa các vùng. Cụ thể, khu vực trung tâm TP.HCM cũ (trước giai đoạn sáp nhập hành chính) dự kiến sẽ chứng kiến mức tăng giá đất tối đa 1,56 lần. Đáng chú ý hơn, khu vực Bình Dương cũ (trước khi sáp nhập) có thể đối mặt với mức tăng cao nhất lên tới 8 lần, trong khi các xã, phường thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sẽ ghi nhận mức tăng giá đất tối đa là 3,78 lần.

**Áp Lực Lớn Đối Với Hộ Gia Đình, Đặc Biệt Tại Bình Dương Cũ**

Theo cơ quan soạn thảo, khoảng 12 nhóm đối tượng được nhận định là có thể chịu ảnh hưởng từ bảng giá mới. Trong số đó, các hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở) tại khu vực Bình Dương cũ được xem là đối tượng chịu tác động nặng nề nhất. Với khả năng giá đất mới tăng gấp 8 lần so với hiện tại, chi phí hành chính và nghĩa vụ tài chính liên quan của họ sẽ tăng vọt, tạo ra một gánh nặng tài chính đáng kể.

Ngược lại, các hộ dân ở khu vực TP.HCM cũ, đặc biệt là tại các quận/huyện như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh, sẽ ít bị tác động hơn do giá đất ở hầu như được giữ nguyên. Đối với đất nông nghiệp tại các khu vực này, đề xuất tăng 50-70% được cho là nhằm hài hòa chi phí cho người dân. Tương tự, các khu vực thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cũng dự kiến chịu tác động nhẹ hơn do mức tăng tối đa không quá 3,78 lần.

Đáng mừng, các chính sách hỗ trợ như miễn, giảm tiền sử dụng đất vẫn được duy trì, giúp các nhóm dễ bị tổn thương như hộ nghèo, gia đình chính sách hoặc những người thuê đất trả tiền hàng năm không phải đối mặt với áp lực lớn từ việc điều chỉnh giá.

**Doanh Nghiệp Bất Động Sản và Sản Xuất Được Đánh Giá Ít Bị Ảnh Hưởng**

Một điểm gây ngạc nhiên là dự thảo bảng giá đất mới được Sở đánh giá là không gây ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp bất động sản. Lý giải cho điều này là bởi chi phí sử dụng đất cho các dự án thương mại vẫn được xác định độc lập thông qua phương pháp thặng dư, không phụ thuộc trực tiếp vào bảng giá này. Tương tự, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, thương mại và dịch vụ cũng không phải lo lắng về áp lực chi phí tăng cao đột biến, bởi các mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất hàng năm sẽ giữ ổn định cho đến hết năm sau, chỉ chịu tác động gián tiếp sau đó.

Tuy nhiên, các nhóm khác như những người được bố trí tái định cư hoặc nhận đất không thông qua đấu giá cũng sẽ bị ảnh hưởng. Việc áp dụng giá thị trường trong bảng giá mới để tính tiền sử dụng đất sẽ làm thay đổi số tiền chênh lệch mà họ phải nộp.

**Minh Bạch Hóa Thị Trường và Khuyến Khích Đầu Tư**

Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định mục tiêu chính của bảng giá mới là tiệm cận giá thị trường, qua đó tăng cường minh bạch và hạn chế tình trạng “hai giá” trong giao dịch đất đai. Hơn nữa, bảng giá còn bao gồm cơ chế khuyến khích đầu tư vào các khu công nghiệp tại Bình Dương cũ và ngành du lịch tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, với mức giá đất chỉ bằng 30-70% so với đất thương mại dịch vụ thông thường. Bảng giá đất mới này là nền tảng để tính toán nhiều loại phí và thuế quan trọng, bao gồm tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, các lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, có tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

**Chuyên Gia Cảnh Báo Về Tác Động Rộng Hơn Dự Kiến**

Trái ngược với những đánh giá lạc quan từ cơ quan chức năng, giới chuyên môn lại có những lo ngại sâu sắc hơn về tác động thực tế của bảng giá đất đến thị trường. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định rằng, mặc dù bảng giá mới có thể tạo ra sự công bằng hơn cho những người bị đền bù hoặc thu hồi đất, nhưng nó lại đặt ra một gánh nặng khổng lồ về chi phí thuế đối với các hộ gia đình sở hữu đất nông nghiệp muốn tách thửa và chuyển đổi sang đất thổ cư.

Ông Kiên dẫn chứng trường hợp tại Cần Giờ: một lô đất nông nghiệp 230 m2 trước đây chỉ phải nộp khoảng 185 triệu đồng tiền thuế chuyển đổi. Với bảng giá dự kiến, số tiền này có thể vọt lên 2,25 tỷ đồng, tức là gấp 12 lần. Áp lực tài chính này có thể khiến nhiều gia đình không thể thực hiện việc chuyển đổi đất hợp pháp, dẫn đến tình trạng đất đai “nằm chết” hoặc các công trình xây dựng trái phép. Điều này làm khan hiếm quỹ đất hợp pháp, đẩy giá nhà lên cao và khiến người mua nhà ở thực sự càng khó tiếp cận thị trường.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng đồng quan điểm về sự ảnh hưởng rộng khắp của bảng giá đất mới, không chỉ đối với người dân mà còn cả doanh nghiệp bất động sản. VARS IRE dự báo bảng giá mới sẽ làm tăng đáng kể chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và các chi phí phát triển dự án. Trong khi các doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để xoay sở, thì các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn có thể gặp khó khăn, dẫn đến chậm tiến độ hoặc thậm chí phải hoãn khởi công dự án vì chi phí đầu vào bị đội lên. Hậu quả tiềm tàng là nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền lại càng trở nên khan hiếm.

**Nguy Cơ Khiếu Nại và Tranh Chấp Gia Tăng**

Tổng hợp lại, các chuyên gia thị trường nhấn mạnh nguyên tắc “nước lên thuyền lên”: khi giá đất tăng, các nghĩa vụ thuế liên quan cũng sẽ thay đổi theo. Điều này đồng nghĩa với việc những người đang tiến hành các thủ tục như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường sẽ chịu tác động đáng kể, đặc biệt tại những khu vực có mức điều chỉnh giá đất vượt xa các phê duyệt trước đó. Nguy cơ phát sinh khiếu nại và tranh chấp đất đai trong tương lai là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Như vậy, dù được kỳ vọng mang lại sự minh bạch và công bằng cho thị trường, dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM đang tạo ra một bức tranh phức tạp, đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích của mọi bên, đặc biệt là gánh nặng chi phí đối với người dân và những tác động tiềm ẩn đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.