VARS và Bộ Tư pháp đề xuất siết chặt quy định đấu giá đất, tăng chế tài phạt, cấm tham gia để ngăn chặn thao túng và bỏ cọc, hướng tới thị trường minh bạch.
## Siết Chặt Quy Định Đấu Giá Đất: Ngăn Chặn Thao Túng, Đảm Bảo Minh Bạch Thị Trường
Trong bối cảnh thị trường đấu giá đất đai liên tục ghi nhận những bất thường, đặc biệt là tình trạng trả giá cao kỷ lục rồi “bỏ cọc”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố hàng loạt đề xuất nhằm tăng cường tính răn đe và minh bạch hóa hoạt động này. Đáng chú ý, các kiến nghị của VARS có nhiều điểm tương đồng với dự thảo quy định của Bộ Tư pháp, cùng hướng tới mục tiêu chấn chỉnh những tồn tại đã kéo dài.
### VARS Đề Xuất Chế Tài Nghiêm Khắc và Tiền Đặt Cọc Hợp Lý
Theo bản tin mới nhất từ VARS, một trong những giải pháp trọng tâm là tăng cường chế tài xử lý vi phạm. Hội này đề nghị áp dụng mức phạt nghiêm khắc đối với những cá nhân, tổ chức cố tình thao túng, bỏ cọc hoặc có hành vi thông đồng phá vỡ cuộc đấu giá. Mức độ xử phạt sẽ được phân loại dựa trên mức độ vi phạm, với thời gian cấm tham gia đấu giá kéo dài từ 2 đến 10 năm. Đặc biệt, VARS còn gợi ý cấm vĩnh viễn đối với các hành vi có chủ đích gây rối loạn thị trường.
Ngoài ra, về quy định tiền đặt trước, VARS khuyến nghị điều chỉnh tỷ lệ này lên mức hợp lý, dao động khoảng 20-30% tổng giá trị khu đất. Hồ sơ tham gia đấu giá cũng cần chặt chẽ hơn, yêu cầu người dự phải chứng minh rõ ràng năng lực tài chính, khả năng thanh toán và mục đích sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp, cần có cam kết bảo lãnh từ ngân hàng và kế hoạch chi tiết về việc đưa đất vào khai thác, sử dụng đúng tiến độ sau khi trúng đấu giá.
Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thứ cấp, VARS nhấn mạnh sự cần thiết của việc quy định rõ ràng thời hạn đưa đất vào sử dụng và thời gian tối thiểu không được phép chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc kết nối hệ thống dữ liệu định danh điện tử quốc gia (VNeID) được đề xuất để kiểm soát người tham gia, loại bỏ tình trạng “quân xanh quân đỏ” hoặc ủy quyền lòng vòng. Hội cũng kêu gọi đẩy mạnh hoàn thiện các chính sách thuế và tín dụng liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu cơ.
Một điểm then chốt khác trong đề xuất của VARS là việc xây dựng một cơ sở dữ liệu thống nhất về quyền sử dụng đất và các giao dịch bất động sản. Đây được xem là bước đi quan trọng để đảm bảo khả năng truy xuất, theo dõi và quản lý minh bạch toàn bộ quá trình chuyển nhượng, mua bán sau đấu giá.
### Bộ Tư pháp Cũng Đề Xuất Tăng Cường Quy Định
Không chỉ VARS, Bộ Tư pháp gần đây cũng đã trình dự thảo Nghị quyết xử lý vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bổ sung nhiều chế tài cụ thể. Theo dự thảo, người bỏ cọc sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá bị hủy (bao gồm giá dịch vụ, chi phí tổ chức). Đồng thời, họ sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 2 đến 5 năm. Đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền theo quy định, thời gian cấm tham gia sẽ là từ 6 tháng đến 3 năm.
Dự thảo của Bộ Tư pháp cũng đề xuất nâng mức tiền đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất lên tối thiểu 20% và tối đa 50% giá khởi điểm. Quy định hiện hành chỉ yêu cầu mức tiền đặt trước tối thiểu 5% đối với giao đất ở cho cá nhân và 10% đối với dự án đầu tư, với mức tối đa là 20%.
### Bối Cảnh Thị Trường và Ý Kiến Chuyên Gia
Những đề xuất từ VARS và Bộ Tư pháp xuất hiện trong bối cảnh thị trường đấu giá đất thời gian qua chứng kiến nhiều dấu hiệu bất ổn. Từ tháng 8 năm ngoái đến giữa năm nay, hoạt động đấu giá đất nóng lên một cách bất thường, đặc biệt tại các khu vực ven Hà Nội và lan sang một số tỉnh lân cận. Giá trúng liên tiếp lập kỷ lục mới, nhiều khu đất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tình trạng các hội nhóm, môi giới tham gia đấu giá rồi rao bán chênh lệch hàng trăm triệu đồng ngay sau đó, cùng với việc trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Pháp luật hiện hành còn thiếu các chế tài đủ sức răn đe đối với những hành vi này.
Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng đưa ra quan điểm thận trọng về việc áp dụng các chế tài quá mạnh. Ông Phạm Thanh Tuấn, một chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định rằng dự thảo của Bộ Tư pháp đã bổ sung nhiều biện pháp mạnh về tài chính, như tăng tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường chi phí tổ chức. Ông Tuấn cho rằng các biện pháp này đã đủ nặng để buộc người tham gia phải tính toán kỹ lưỡng, tránh những thiệt hại đáng kể. “Việc cấm cá nhân tham gia đấu giá 5 năm hay 10 năm cần cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm gánh nặng không cần thiết và có thể làm giảm tính cạnh tranh cho thị trường này”, ông Tuấn chia sẻ.
Nhìn chung, việc tăng cường quy định và chế tài trong đấu giá đất là cần thiết để lập lại trật tự, ngăn chặn các hành vi trục lợi và thao túng thị trường. Tuy nhiên, việc cân bằng giữa sự răn đe và duy trì tính cạnh tranh lành mạnh vẫn là một thách thức cần được các cơ quan quản lý xem xét kỹ lưỡng khi hoàn thiện các chính sách.
