Giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ giảm mạnh

Quý III: Giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ giảm 16% YoY với hơn 32.100 lượt, trái ngược với nguồn cung tăng mạnh.

### Thị trường nhà ở quý III: Giao dịch giảm sâu, giá vẫn “neo” cao, người mua thực gặp khó

**Hà Nội** – Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III vừa qua đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch, đặc biệt ở phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ. Tổng cộng, thị trường ghi nhận gần 136.700 giao dịch thành công, giảm 13% so với quý trước và hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Riêng đối với phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ, tổng số giao dịch đạt hơn 32.100, tương đương 93% so với quý II và giảm sâu hơn 16% so với quý III năm trước. Tương tự, phân khúc đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng giảm, với gần 104.600 giao dịch, sụt gần 15% so với quý II.

Đáng chú ý, diễn biến này lại diễn ra trong bối cảnh nguồn cung nhà ở trên thị trường tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Trong quý III, gần 9.500 sản phẩm mới đã hoàn thành, gấp đôi lượng sản phẩm của quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng hàng hóa đủ điều kiện để kinh doanh cũng tăng tới 43% so với quý III năm 2022, cho thấy sự dồi dào của nguồn cung trên thị trường.

Sự đối lập giữa giao dịch giảm và nguồn cung tăng cũng được các đơn vị nghiên cứu thị trường xác nhận. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE ghi nhận tại TP.HCM, tốc độ tiêu thụ căn hộ chậm lại rõ rệt do giá bán vẫn ở mức cao, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm xuống khoảng 68% so với mức 90% của quý trước. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng công bố tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 66% với khoảng 34.000 giao dịch thành công. Mặc dù vậy, nguồn cung mới vẫn đạt mức hấp thụ tương đối tốt ở mức 77% với 27.000 giao dịch.

Lý giải về tình trạng này, VARS cho biết nhu cầu sở hữu nhà của người dân vẫn hiện hữu, song giá bán quá cao đang là rào cản lớn nhất. Đặc biệt, phân khúc chung cư cao cấp và siêu sang chiếm tỷ trọng lớn, tới 42% tổng nguồn cung mở bán mới trên cả nước. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, tới 80% các dự án chung cư mới mở bán có giá trên 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ bình dân chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ, khoảng 3%, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. Điều này khiến “nhiều người dân, đặc biệt là giới trẻ, mất động lực sở hữu bất động sản do khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập”, VARS nhận định.

Đối với phân khúc nhà riêng lẻ, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra xu hướng tăng giá khoảng 1,5-3% so với quý trước. Tại Hà Nội, giá bán các dự án thấp tầng dao động từ 175-330 triệu đồng/m2, thậm chí một số biệt thự ở khu vực phía tây và bắc còn ghi nhận mức giá trên 350 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, phân khúc này cũng tăng giá 1-3% theo quý, nhờ thông tin về các dự án giao thông lớn được triển khai.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch VARS, phân tích nguyên nhân chính của sự sụt giảm giao dịch trong quý III là do đây thường là giai đoạn thấp điểm trong năm, với sự ảnh hưởng của tháng 7 âm lịch (tháng Ngâu), khiến cả người mua và người bán đều có tâm lý trì hoãn giao dịch, chờ đợi quý IV – thời điểm sôi động nhất. Bên cạnh yếu tố mùa vụ, giá bán “neo” cao là thách thức lớn đối với thanh khoản. Ông Thanh chỉ ra rằng quý này chứng kiến sự ra mắt ồ ạt các dự án có giá trên 100 triệu đồng/m2, và ngay cả các thị trường tỉnh lẻ cũng xuất hiện nhiều dự án giá 60-80 triệu đồng/m2, tạo rào cản lớn cho nhóm người mua để ở thực.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, nhận định rằng với mặt bằng giá hiện tại, người mua nhà ở thực “gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường”. Phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Ông cảnh báo: “Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá.”

Trước bối cảnh giá nhà ở ngày càng tăng cao và vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, Bộ Xây dựng đã đưa ra các kiến nghị cần điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất một cách hợp lý, đồng thời xây dựng cơ chế để đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của người dân. Cơ quan này cũng đang hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm nâng cao tính minh bạch cho thị trường.

Trước đó, tại hội nghị với các địa phương vào tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu tăng cường quản lý, định hướng và kiểm soát giá nhà, đất vốn đang ở mức cao. Ông từng bày tỏ lo ngại khi “bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được, khi nhà cứ trên 70-100 triệu đồng một m2”. Cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ cũng đã ban hành văn bản giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Trong dự thảo Nghị quyết này, Bộ Xây dựng kiến nghị áp dụng hạn mức tín dụng đối với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Cụ thể, người mua căn nhà thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán, và không quá 30% đối với các căn nhà thứ ba trở đi.

Thị trường bất động sản quý III đã bộc lộ rõ những thách thức từ sự mất cân đối cung cầu giá, khiến người mua thực ngày càng khó tiếp cận. Các động thái từ Chính phủ và Bộ Xây dựng trong việc kiểm soát giá và thúc đẩy phân khúc bình dân được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định thị trường, hướng tới sự phát triển bền vững và công bằng hơn trong tương lai.