Quy định siết chặt, tâm lý thận trọng cùng biên độ lợi nhuận thu hẹp đang khiến hoạt động “lướt sóng” khó bùng nổ ở cả đất nền và chung cư.
## Thị Trường Bất Động Sản Chuyển Mình: Hết Thời “Lướt Sóng” Ngắn Hạn?
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cửa của những thay đổi lớn, với xu hướng đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn ngày càng đối mặt nhiều thách thức. Theo nhận định của các chuyên gia, cả phân khúc đất nền và chung cư đều chịu tác động từ các quy định quản lý chặt chẽ hơn và tâm lý thị trường thận trọng, khiến khả năng sinh lời nhanh chóng trở nên khó khăn hơn.
### Đất Nền: Quy Định Đấu Giá Mới Ngăn Chặn “Lướt Cọc”
Anh Nguyễn Bình, một nhà đầu tư bất động sản tại Hưng Yên, từng có kinh nghiệm thành công với chiến thuật “lướt cọc” đấu giá đất vào đầu năm ngoái. Bằng cách tận dụng mức giá khởi điểm thấp, anh cùng nhiều nhóm đầu tư khác dễ dàng đẩy giá trúng lên cao và nhanh chóng “sang tay” kiếm lời gấp đôi số vốn bỏ ra trong thời gian ngắn. Anh Bình thừa nhận đã may mắn khi trúng một lô đất đẹp ở vị trí góc và nhanh chóng chốt giao dịch.
Tuy nhiên, anh Bình khẳng định, phương thức đầu tư mạo hiểm này nay không còn hiệu quả. Những “kẽ hở” pháp lý từng tạo điều kiện cho tình trạng “lướt cọc” bùng nổ đã được cơ quan quản lý siết chặt. Cụ thể, Nghị quyết 66.11 mới ban hành đã nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên tối đa 50% giá khởi điểm, so với mức 20% trước đây. Đồng thời, việc nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất mới với xu hướng tăng mạnh từ ngày 1/1 cũng làm tăng đáng kể số vốn ban đầu cần có. Điều này hạn chế đáng kể sự tham gia của những nhà đầu tư ít vốn muốn lợi dụng biến động giá trong ngắn hạn. “Số tiền trả trước tăng cao sẽ hạn chế đáng kể nhóm nhà đầu tư ít vốn muốn lướt sóng,” anh Bình cho biết và nhấn mạnh thêm rằng người tham gia từ giờ phải tính toán cẩn trọng hơn nếu không muốn mất một khoản tiền lớn.
Ngoài ra, các chế tài mới cũng được áp dụng cho cá nhân trúng đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc. Theo quy định, người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 2 đến 5 năm. Nếu không nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá, thời gian cấm là từ 6 tháng đến 3 năm. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá quy định này đã khắc phục được khoảng trống pháp lý từng gây ra tình trạng bỏ cọc ồ ạt từ cuối năm 2024 đến đầu năm 2025. “Nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi bỏ cọc, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn sốt ảo từ đấu giá đất,” ông Tuấn chia sẻ.
### Thị Trường Chung Cư: Áp Lực Lãi Suất và Thanh Lọc
Không chỉ đất nền, thị trường chung cư cũng được dự báo khó để các nhà đầu tư “lướt sóng” kiếm lời trong năm nay. Các chuyên gia chỉ ra rằng, những điều kiện từng thuận lợi cho hoạt động này như nguồn cung khan hiếm, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), giá bán liên tục tăng nóng và lãi suất thấp đang thay đổi đáng kể. Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh.
Áp lực lãi suất gia tăng từ cuối năm ngoái (tháng 10/2024) và tiếp tục trong quý IV/2025, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư. Lãi suất huy động bắt đầu có dấu hiệu tăng từ tháng 10 năm ngoái, với nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng từ 1-2%. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16% trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với cuối năm 2024. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 đang kết thúc giai đoạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến, gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua.
Sự thận trọng của nhà đầu tư thể hiện rõ qua số liệu giao dịch chung cư sụt giảm từ cuối năm 2024. Báo cáo của One Mount Group cho thấy thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong tháng 11/2025, giảm 18% so với tháng trước. Đà giảm mạnh nhất thuộc về phân khúc chung cư thứ cấp với khoảng 3.100 giao dịch, sụt 22% theo tháng. Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trái ngược với tỷ lệ hấp thụ tích cực trong ba quý đầu năm, quý IV/2025 chứng kiến thanh khoản chung cư giảm mạnh do nguồn cung mới dồi dào và lãi suất tăng, làm nhóm nhà đầu tư trở nên cẩn trọng hơn. VARS cũng cảnh báo rằng hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Một bộ phận mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng trước đây đã phải rao bán “cắt lỗ”.
### Định Danh Bất Động Sản: Công Cụ Kiểm Soát Đầu Cơ Hiệu Quả
Một quy định quan trọng khác được dự báo sẽ có tác động lớn là yêu cầu định danh bất động sản, dự kiến áp dụng từ ngày 1/3/2026. Mỗi bất động sản, bao gồm nhà riêng, chung cư và sản phẩm trong các dự án, sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. CEO EZ Property Phạm Đức Toản giải thích rằng thông qua dữ liệu định danh này, nhà quản lý có thể xác định cụ thể một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản. Đây sẽ là căn cứ quan trọng để triển khai các chính sách quản lý thuế hiệu quả hơn, như áp thuế đối với căn nhà thứ hai hoặc thuế mua bán dựa trên phần lợi nhuận theo thời gian sở hữu (thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao), nhằm hạn chế tối đa tình trạng lướt sóng và đầu cơ thổi giá.
### Cơ Hội Cho Nhà Đầu Tư Trung – Dài Hạn
Năm 2026 được dự báo sẽ đặt ra nhiều rào cản cho nhóm nhà đầu tư mạo hiểm, nhưng lại mở ra cơ hội rõ nét cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, ưu tiên sự an toàn và bền vững. Ông Phạm Đức Toản cho rằng đây là thời điểm các dự án gắn liền với hạ tầng lớn hưởng lợi rõ nét, trong bối cảnh các dự án giao thông trọng điểm như vành đai, đường sắt đô thị hay cầu vượt sông được đẩy mạnh. Các trục giao thông chiến lược này được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển cho các phân khúc nhà ở và thương mại dịch vụ.
Đối với nhà đầu tư đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, khuyến nghị trước khi đưa ra quyết định, họ cần đánh giá kỹ lưỡng tiềm năng của địa phương, cơ sở hạ tầng hiện có, các kế hoạch phát triển kinh tế để lựa chọn dự án và sản phẩm phù hợp. Ngoài ra, cần lưu ý các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, pháp lý rõ ràng, diện tích và tiện ích xung quanh. Quan trọng nhất, nhà đầu tư nên xác định tầm nhìn dài hạn, hạn chế “lướt sóng” để giảm thiểu rủi ro và hướng tới lợi nhuận bền vững. Thị trường đang dần chuyển mình, hướng tới sự minh bạch và ổn định hơn, nơi các giá trị thực sẽ được đề cao.
