Thị trường nhà ở 2025: Nhu cầu đầu tư dẫn dắt với hơn 75% giao dịch từ nhóm mua căn thứ hai, theo VARS.
TIÊU ĐỀ: Thị trường nhà ở 2025: Dòng tiền đầu tư chiếm lĩnh, làn sóng điều chỉnh sàng lọc nhà đầu tư
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 đánh dấu một giai đoạn biến động mạnh của thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp. Nguồn cung trên toàn quốc ghi nhận sự gia tăng đột biến, trong khi tâm lý nhà đầu tư trải qua quá trình sàng lọc quyết liệt.
**Nguồn Cung Tăng Kỷ Lục, Chung Cư Dẫn Đầu**
Năm 2025, tổng số sản phẩm nhà ở chào bán mới trên cả nước vượt con số 128.000 căn, tăng ấn tượng 88% so với năm 2024. Đây là mức tăng trưởng cao nhất được ghi nhận trong vòng 6 năm trở lại đây. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung đến từ loại hình chung cư, với hơn 80.000 sản phẩm mới, cao gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.
**Tỷ Lệ Hấp Thụ Khá, Nhưng Áp Lực Cuối Năm Gia Tăng**
Ông Lê Đình Chung, đại diện Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình của thị trường đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch trong năm 2025. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án chung cư phân khúc giá cao vẫn đạt được tỷ lệ giao dịch tích cực, nhờ sự song hành của nhu cầu đầu tư và nhu cầu mua để ở thực. Tuy nhiên, bắt đầu từ quý IV, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chững lại. Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung mới kết hợp với việc lãi suất có dấu hiệu nhích lên đã khiến giới đầu tư trở nên thận trọng hơn, dẫn đến quyết định chậm lại trong việc xuống tiền.
**Nhà Đầu Tư Chiếm Sóng, Đòn Bẩy Tài Chính Ngắn Hạn Phổ Biến**
Báo cáo của VARS cũng tiết lộ một bức tranh rõ nét về cấu trúc giao dịch: hơn 75% tổng số giao dịch nhà ở thuộc về nhóm khách hàng đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên. Trong số đó, khoảng 10% là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ hạn ngắn, cho thấy sự phụ thuộc vào dòng tiền nhanh và lợi nhuận chênh lệch.
**Làn Sóng Cắt Lỗ và Sàng Lọc Thị Trường**
Trong bối cảnh tâm lý thị trường có phần chững lại, ông Chung nhận định rằng đã xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư. Đây chủ yếu là nhóm đã mua vào theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng. Tình trạng này tập trung ở những khu vực có giá dự án bị đẩy lên quá nhanh, cho thấy thị trường chung cư đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, buộc các nhà đầu tư ‘lướt sóng’ phải cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình.
Thông tin này cũng được củng cố bởi One Mount Group. Đơn vị này ghi nhận trong tháng 11/2025, thị trường Hà Nội có khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Đà giảm rõ rệt nhất ở phân khúc chung cư thứ cấp, với khoảng 3.100 giao dịch, sụt 22% theo tháng.
Nguyên nhân được One Mount Group chỉ ra là nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu kết thúc giai đoạn ân hạn nợ gốc. Điều này khiến nghĩa vụ trả cả gốc và lãi tăng vọt, tạo áp lực tài chính lớn. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10 cùng với sự chững lại của giá chuyển nhượng đã tác động trực tiếp đến tâm lý và quyết định của nhà đầu tư. “Một bộ phận nhà đầu tư ‘lướt sóng’ buộc phải tái cơ cấu dòng tiền, chấp nhận giảm giá chào bán nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Thị trường chung cư đang chứng kiến sự rút lui của nhóm này,” One Mount Group nhận định.
**Thách Thức Về Giá Đối Với Người Mua Ở Thực**
Dù thị trường có sự điều chỉnh và nhóm nhà đầu tư ngắn hạn rút lui, cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người mua có nhu cầu ở thực vẫn gặp nhiều thách thức do mặt bằng giá mới tiếp tục đắt đỏ. VARS chỉ ra rằng chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m2 chiếm 25% cơ cấu nguồn cung mới, cao gấp gần 10 lần so với năm 2024. Cụ thể, tại Hà Nội, giá chung cư mới đạt mức trung bình 100 triệu đồng/m2, tăng 40%; trong khi khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ ghi nhận mức khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng 23%.
Các dự án mới với mức giá cao cũng kéo theo sự leo thang của giỏ hàng chuyển nhượng. VARS cho biết, một số dự án từng tăng giá hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn trong giai đoạn sốt nóng, nay cũng chính là những khu vực ghi nhận tình trạng giảm giá rao bán từ cuối năm ngoái.
**Nhà Ở Xã Hội: “Cửa Sáng” Cho Giấc Mơ An Cư**
Trong bối cảnh thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh và phân hóa, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ là “cửa sáng” quan trọng, hỗ trợ giấc mơ an cư cho nhóm thu nhập trung bình thấp. Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam đã hoàn thành hơn 60% mục tiêu của đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Riêng trong năm nay, khoảng 160.000 căn có thể được đưa ra thị trường, góp phần điều tiết mặt bằng giá chung và cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
