Lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội sụt giảm mạnh, chỉ bằng nửa lãi tiết kiệm, khiến nhiều nhà đầu tư “vỡ mộng” trước áp lực cạnh tranh và chi phí lớn.
## Lợi Nhuận Cho Thuê Căn Hộ Hà Nội “Vỡ Mộng”: Dòng Tiền Âm và Áp Lực Dồn Nén
**Hà Nội** – Thị trường cho thuê căn hộ tại Thủ đô đang chứng kiến một thực tế phũ phàng, khi lợi nhuận sụt giảm chóng mặt, chỉ còn bằng một nửa so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng. Áp lực cạnh tranh gay gắt cùng chi phí bảo trì, khấu hao không nhỏ đang khiến không ít nhà đầu tư “vỡ mộng” với kỳ vọng dòng tiền ổn định từ bất động sản.
### Khi Dòng Tiền Từ Cho Thuê Không Đủ Trả Nợ Ngân Hàng
Cuối năm ngoái, chị Thu Trang, 36 tuổi, trú tại Gia Lâm, đã vay 2 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ ba phòng ngủ với giá 4,8 tỷ đồng tại một phân khu đã bàn giao 5 năm ở phía đông thành phố. Sau khi đầu tư thêm 200 triệu đồng cho nội thất, chị kỳ vọng thu về 14-15 triệu đồng mỗi tháng từ việc cho thuê. Mục tiêu của chị là dùng nguồn thu này để trang trải lãi vay ngân hàng và đón đầu đợt tăng giá. Tuy nhiên, thị trường lại bước vào giai đoạn thấp điểm, và các môi giới chỉ định giá thuê căn hộ của chị khoảng 12-13 triệu đồng. Sau một tháng căn hộ bị bỏ trống, chị Trang buộc phải chấp nhận mức giá 11,5 triệu đồng mỗi tháng cho năm đầu tiên, thấp hơn 5-12% so với dự tính ban đầu.
“Mỗi tháng, tôi vẫn phải bù thêm 5-6 triệu tiền trả ngân hàng,” chị Trang chia sẻ. Với tỷ suất lợi nhuận thuê ước tính chỉ khoảng 2,5%, thấp hơn hẳn lãi gửi tiết kiệm, chị đang cân nhắc bán căn hộ khi thị trường khởi sắc trở lại.
Câu chuyện tương tự cũng xảy ra với anh Việt, 35 tuổi, ở Từ Liêm. Anh vừa phải chi 30 triệu đồng để sửa chữa căn chung cư 65 m2 ở phía tây sau khi khách thuê trả nhà. Căn hộ này được anh mua hơn một năm trước với giá 4,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng một nửa, và mỗi tháng cho thuê được 11 triệu đồng. Dù chỉ mới cho thuê một năm, tình trạng xuống cấp của căn hộ khiến anh Việt bất ngờ: sàn nhựa giả gỗ bong tróc, tường bám nhiều vết bẩn, sofa da rách và tay nắm cửa bung. Anh chấp nhận mất một tháng tiền thuê để tiến hành sơn sửa, thay mới nội thất.
“Tiền cọc vẫn không đủ sửa nhà, tôi phải bỏ thêm gần 20 triệu đồng, chưa kể một tháng phòng trống và phí môi giới tìm khách mới,” anh Việt than thở. Sau khi trừ các khoản phát sinh, tiền thuê thực nhận trong một năm của anh chỉ tương đương 10 tháng, đưa tỷ suất lợi nhuận thực tế xuống còn khoảng 2,4%.
Ngay cả với các dự án cũ đã bàn giao cả chục năm, tỷ suất cho thuê cũng đang có xu hướng giảm mạnh. Anh Tuấn, một nhà đầu tư tại Hoàng Liệt, đã phải đầu tư 150 triệu đồng để cải tạo căn chung cư 67 m2 ở HH Linh Đàm sau nhiều tháng không tìm được khách thuê. Mặc dù giá bán đã tăng 20-30% trong một năm qua, mức thuê vẫn dậm chân tại chỗ ở mức 7-8 triệu đồng mỗi tháng. Anh Tuấn tính toán hiệu suất cho thuê chỉ dao động từ 2,8-3%, chưa kể tình trạng xuống cấp nhanh và khấu hao lớn.
### Thị Trường Chung Cư: Chênh Lệch Giá Bán và Giá Thuê Ngày Càng Lớn
Ba trường hợp trên chỉ là vài ví dụ điển hình trong số nhiều nhà đầu tư đang “vỡ mộng” với hiệu suất cho thuê chung cư. Đa số các nhà đầu tư này đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà vào thời điểm thị trường “nóng sốt” với hy vọng lướt sóng. Tuy nhiên, vị trí dự án xa trung tâm và nguồn cung cho thuê khổng lồ đã khiến các phân khu này kém hấp dẫn, khó bù đắp khoản trả ngân hàng hàng tháng.
Theo CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ đạt trung bình 3-3,4% một năm, giảm đáng kể so với mức trên 5,1% của năm 2023. Tương tự, dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy tỷ suất lợi nhuận này đang ở mức khoảng 3%, trong khi đầu năm 2023 là 4,9-5%. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com, nhận định rằng sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và giá thuê đang khiến lợi suất thuần túy từ đầu tư cho thuê trở nên kém hấp dẫn.
Hiện tại, giá bán chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 80-90 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 30-40% theo năm. Trong khi đó, mức cho thuê căn hộ chỉ tăng khoảng 8-10% một năm, thậm chí nhiều dự án không tăng giá trong thời gian dài, tạo ra một khoảng cách lớn giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ dòng tiền.
### Dự Báo và Khuyến Nghị Cho Nhà Đầu Tư
Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể tiếp tục đi xuống do nguồn cung mới dồi dào, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi giá nhà thứ cấp vẫn neo ở mức cao. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bổ sung rằng tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, và ở các đô thị lớn khoảng 3%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm. “Với số vốn bỏ ra 5-6 tỷ đồng mà lợi suất cho thuê thực tế ngày càng giảm, nhiều nhà đầu tư tay ngang đã vỡ mộng,” ông Đính nói.
Dù vậy, ông Đính cũng cho rằng chung cư vẫn thu hút nhóm nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và có nguồn vốn mạnh, những người có nhu cầu tích lũy tài sản. Họ đặt kỳ vọng nhiều hơn vào tốc độ tăng giá trị tài sản trong dài hạn, và việc cho thuê chủ yếu nhằm khai thác thêm trong lúc chờ đợi giá thị trường điều chỉnh.
Trong giai đoạn 2026-2028, nguồn cung chung cư mới, sẵn sàng bàn giao có thể lên tới hàng chục nghìn căn, đặc biệt là ở các khu vực vùng ven, góp phần gia tăng áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê. CBRE dự báo trong hai năm tới, Hà Nội có thể đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm.
Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và giá nhà neo cao, CBRE khuyến nghị các nhà đầu tư mới cần hết sức cân nhắc về hiệu quả đầu tư, dòng tiền và rủi ro thanh khoản. Thay vì theo đuổi chiến lược “mua nhanh bán nhanh,” họ nên chuyển sang tư duy trung và dài hạn, đồng thời chọn lọc dự án một cách kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn và hiệu quả đầu tư.
