Ngành bất động sản Trung Quốc tiếp tục lao dốc, gây áp lực lên kinh tế, việc làm và sức mua.
Bất động sản Trung Quốc chìm sâu khủng hoảng: Kinh tế, việc làm và chi tiêu tiêu dùng đều chịu áp lực
Trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc nỗ lực phục hồi, lĩnh vực bất động sản – một trụ cột quan trọng – lại đang trải qua giai đoạn suy thoái sâu rộng, đe dọa nghiêm trọng đến các mục tiêu tăng trưởng, thị trường lao động và tâm lý chi tiêu của người tiêu dùng. Theo ghi nhận của Thời báo Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng (SCMP), nếu đà giảm này tiếp tục, hàng loạt chủ đầu tư, người lao động cùng hệ thống ngân hàng sẽ đối mặt với những rủi ro ngày càng lớn.
**Con số sụt giảm đáng báo động**
Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố cho thấy một bức tranh ảm đạm về thị trường. Trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị các dự án bất động sản mới được bán ra trên đại lục chỉ đạt 7.500 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1.070 tỷ USD), giảm hơn 11% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, lượng nhà ở được giao dịch tính theo diện tích cũng chứng kiến mức sụt 11,2%, vượt xa dự báo giảm 7% trước đó của Fitch Ratings. Cùng với đó, tổng diện tích sàn nhà ở mới hoàn thành đã thu hẹp 7,8%, xuống còn khoảng 787 triệu mét vuông.
**Hiệu ứng lan tỏa toàn nền kinh tế**
Sự chững lại của bất động sản không chỉ giới hạn trong ngành mà còn tạo hiệu ứng domino sang nhiều lĩnh vực khác. Ông Yin Ran, một nhà đầu tư bất động sản tại Thượng Hải, nhận định: “Nếu bất động sản tiếp tục đi xuống, hệ quả sẽ lan rộng sang nhiều ngành nghề”. Theo ông, hàng triệu doanh nghiệp, đặc biệt là các hãng sản xuất đồ gia dụng, sẽ gặp khó khăn nghiêm trọng trong việc duy trì hoạt động khi lượng giao dịch nhà ở không đủ mạnh.
Ngành bất động sản và các lĩnh vực liên quan mật thiết như sản xuất vật liệu xây dựng, đồ gia dụng, đóng góp khoảng 25% vào tổng quy mô nền kinh tế Trung Quốc. Riêng bất động sản và xây dựng đã chiếm 13% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và tạo ra hơn 70 triệu việc làm, cho thấy tầm ảnh hưởng to lớn của ngành này.
**Gánh nặng tồn kho và áp lực giảm giá**
Tính đến đầu tháng 12/2025, lượng tồn kho nhà ở đã hoàn thiện của Trung Quốc chỉ giảm vỏn vẹn 1% so với cuối năm 2024. Trong khi đó, diện tích nhà bán ra trong 11 tháng đầu năm lại giảm 8,1% so với cùng kỳ. Fitch Ratings chỉ rõ trong báo cáo tuần trước rằng “quá trình giảm tồn kho đang diễn ra chậm hơn nhiều so với tốc độ co hẹp của doanh số”, đồng thời dự báo rằng áp lực tồn kho cao sẽ tiếp tục đẩy giá nhà xuống thấp hơn nữa trong năm 2026.
Thực tế đã chứng minh điều này: giá bán trung bình nhà ở xây mới trong giai đoạn từ đầu năm đến hết tháng 11/2025 đã giảm 3,3% so với cùng kỳ năm trước, theo NBS. Mức giảm này cũng cao hơn đáng kể so với dự báo giảm 2% của Fitch.
**Biện pháp kích thích chưa đủ mạnh**
Cuối năm 2024, chính quyền Bắc Kinh đã tung ra một loạt chính sách ưu đãi thuế nhằm vực dậy thị trường. Đơn cử, cá nhân bán nhà ở trong vòng hai năm kể từ khi mua chỉ phải chịu thuế giá trị gia tăng 3%, giảm 2% so với mức trước đây. Tuy nhiên, các môi giới bất động sản cho biết, đa số người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng, kỳ vọng giá nhà sẽ còn tiếp tục giảm.
Ông You Liangzhou, chủ một công ty môi giới tại Thượng Hải, chia sẻ: “Người mua cho rằng các biện pháp kích thích hiện tại chưa đủ để đảo ngược xu hướng thị trường”. Ông nhận định rằng khách hàng đang chờ đợi những gói hỗ trợ có sức nặng và hiệu quả hơn.
Thậm chí, ngay cả việc nhiều thành phố lớn nới lỏng quy định sở hữu nhà vào năm ngoái cũng không thể chặn được đà giảm của giá nhà cũ, vốn đã giảm 5,7% tại 70 thành phố lớn Trung Quốc đến tháng 11/2025 so với cùng kỳ năm 2024.
Tại Thượng Hải, cư dân địa phương giờ đây có thể sở hữu số lượng căn hộ không giới hạn ở khu vực ngoài vành đai ngoài, chiếm khoảng hai phần ba quỹ nhà ở của thành phố, trong khi trước đây chỉ được sở hữu tối đa hai căn. Tương tự, ở Bắc Kinh, cả người dân địa phương và những người không có hộ khẩu thường trú đều được tự do mua nhà mới và cũ bên ngoài khu vực vành đai 5.
Ông Yu Xiangrong, kinh tế trưởng khu vực Trung Quốc đại lục tại Citigroup, nhấn mạnh sự cần thiết của các biện pháp kích thích mạnh mẽ hơn để ngăn chặn đà suy giảm. Theo ông, một gói hỗ trợ toàn diện có thể bao gồm giảm lãi suất, cắt giảm thuế, tiếp tục nới lỏng điều kiện mua nhà và thậm chí là mua lại các quỹ đất bỏ hoang để tái sinh ngành bất động sản.
**Sức mua suy yếu**
Giá nhà giảm không chỉ ảnh hưởng đến các nhà phát triển mà còn tác động trực tiếp đến tâm lý người tiêu dùng, đặc biệt là khoảng 400 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu Trung Quốc. Họ trở nên dè dặt hơn trong chi tiêu, từ mua sắm ô tô cho đến quần áo. Theo NBS, tổng mức bán lẻ của Trung Quốc trong ba quý đầu năm 2025 tăng 4,5% so với cùng kỳ, đạt 36.600 tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng chi tiêu này vẫn thấp hơn mức tăng trưởng GDP 5,2% trong cùng giai đoạn, cho thấy niềm tin tiêu dùng chưa thực sự vững chắc.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với một thách thức lớn, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt và đồng bộ từ chính phủ để ổn định niềm tin thị trường, khôi phục tăng trưởng và tránh những hệ lụy sâu rộng hơn cho toàn bộ nền kinh tế.
