TP.HCM yêu cầu dự án chung cư đạt 25-32m2 diện tích sàn nhà ở bình quân/người, nhằm kiểm soát mật độ dân cư đô thị.
## TP.HCM Thắt Chặt Quy Định Xác Định Dân Số Chung Cư: Hướng Tới Mật Độ Đô Thị Bền Vững
**TP.HCM – Ngày 29/05/2024** – Nhằm kiểm soát chặt chẽ mật độ dân cư và đảm bảo sự phát triển hạ tầng đô thị đồng bộ, Ủy ban Nhân dân TP.HCM vừa công bố Quyết định 32. Quyết định này thiết lập phương pháp xác định quy mô dân số cụ thể cho các dự án chung cư và chung cư hỗn hợp trên địa bàn, đồng thời quy định chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người.
Theo đó, thành phố đưa ra yêu cầu về diện tích sàn nhà ở trung bình cho mỗi cư dân phải đạt từ 25 đến 32 mét vuông đối với các dự án chung cư khi tiến hành lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng. Đây được xem là động thái cụ thể hóa các mục tiêu quy hoạch, góp phần giải quyết bài toán quá tải dân số tại các khu đô thị.
### Quy Định Hai Giai Đoạn Về Dân Số Dự Án
Quyết định 32 phân chia việc xác định quy mô dân số dự án chung cư thành hai giai đoạn chính:
1. **Giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:** Dân số của dự án sẽ được tính toán dựa trên các quy chuẩn hiện hành, với mục tiêu đặt ra là diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 32 mét vuông cho mỗi người.
2. **Giai đoạn thẩm định dự án và cấp phép xây dựng:** Dân số chung cư sẽ được xác định theo một trong hai cách: hoặc là chỉ tiêu bình quân 3,5 người trên mỗi căn hộ, hoặc tính toán dựa trên cơ cấu số phòng và diện tích sử dụng thực tế của từng loại hình căn hộ.
### Chỉ Tiêu Quy Đổi Dân Số Cụ Thể Theo Loại Hình Căn Hộ
Để đảm bảo tính minh bạch và thống nhất, Quyết định 32 quy định chi tiết cách quy đổi số người ở theo diện tích và số phòng của từng căn hộ:
**Đối với Căn hộ Thương mại:**
* **Căn hộ 1 phòng ngủ:** Diện tích từ 25-32 m² tính cho 1 người ở; diện tích trên 32-56 m² tính cho 2 người ở.
* **Căn hộ 2 phòng ngủ:** Diện tích trên 56-64 m² tính cho 2 người ở; diện tích trên 64-96 m² tính cho 3 người ở.
* **Căn hộ 3 phòng ngủ:** Diện tích trên 96-128 m² tính cho 4 người ở; diện tích trên 128-160 m² tính cho 5 người ở.
* **Căn hộ từ 4 phòng ngủ trở lên hoặc có diện tích trên 160 m²:** Quy định tối đa 6 người ở.
**Đối với Căn hộ Tái định cư và Nhà ở Xã hội:**
* **Căn hộ 1 phòng ngủ:** Diện tích từ 25-32 m² tính cho 1 người; diện tích từ 32 m² đến dưới 45 m² tính cho 1,5 người.
* **Căn hộ 2 phòng ngủ:** Diện tích từ 45-55 m² tính cho 2 người; diện tích từ 55-70 m² tính cho 2,5 người; diện tích từ 70-75 m² tính cho 3 người.
Đối với các loại hình căn hộ khác như căn hộ lưu trú (officetel), văn phòng kết hợp lưu trú, dân số sẽ được quy đổi dựa trên phần diện tích được phép có chức năng ở. Trong trường hợp có sự không nhất quán giữa phương án thiết kế về diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở, việc xác định dân số sẽ ưu tiên theo diện tích sử dụng của căn hộ.
### Bối Cảnh và Ý Nghĩa Của Quyết Định Mới
Trước khi Quyết định 32 được ban hành, TP.HCM chưa có một quy định cụ thể và riêng biệt nào về chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tính theo số người đối với từng căn hộ chung cư. Các quy định trước đây chủ yếu dừng lại ở việc xác định diện tích căn hộ tối thiểu 25 m² hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân chung cho toàn đô thị, mà chưa gắn trực tiếp với việc kiểm soát quy mô dân số trong từng dự án.
Việc thành phố đưa ra chỉ tiêu diện tích sàn cụ thể trên đầu người trong quy định mới này được giới chuyên gia đánh giá là một bước tiến quan trọng, mang tính cụ thể hóa cao. Quyết định 32 không chỉ giúp kiểm soát quy mô dân số tại các tòa nhà cao tầng mà còn là công cụ đắc lực hỗ trợ công tác quy hoạch tổng thể và phát triển hạ tầng đô thị một cách bền vững. Điều này thể hiện sự nỗ lực của TP.HCM trong việc quản lý và định hướng phát triển không gian sống, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho cư dân trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng nhanh chóng.
**Tác giả:** Phương Uyên
