Bảng giá đất đầu tiên của TP.HCM hợp nhất, áp dụng 2026, tăng mạnh ở nhiều khu vực, Bình Dương cũ có nơi gấp 8 lần.
## TP.HCM Thông Qua Bảng Giá Đất Mới Lần Đầu Sau Hợp Nhất: Bình Dương Cũ ‘Đột Phá’ Tăng Gấp 8 Lần
**TP.HCM, ngày 26 tháng 12** – Hội đồng Nhân dân TP.HCM vừa chính thức thông qua nghị quyết ban hành bảng giá đất đầu tiên áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn thành phố mở rộng, sau sáp nhập các tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Được xây dựng dựa trên Luật Đất đai 2024 và điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, bảng giá mới này sẽ thay thế các khung giá hiện hành vốn có hiệu lực đến hết năm 2025.
Nhìn chung, giá đất ở ghi nhận sự gia tăng tại hầu hết các khu vực so với bảng giá trước khi sáp nhập. Tuy nhiên, biên độ tăng không đồng đều: các quận trung tâm thuộc TP.HCM cũ chỉ tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh chóng ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu lại chứng kiến mức tăng đáng kể hơn.
### Khu Vực TP.HCM Cũ: Tăng Trưởng Cầm Chừng, Ổn Định Thị Trường
Đối với khu vực trung tâm TP.HCM trước đây, giá đất ở được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá năm 2024. Mức giá cao nhất, khoảng 687 triệu đồng mỗi mét vuông tại các tuyến đường huyết mạch như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, gần như không thay đổi so với hiện tại. Trong khi đó, mức thấp nhất là khoảng 2,3 triệu đồng mỗi mét vuông tại khu dân cư Thiềng Liềng. Đa số các tuyến đường chỉ tăng không đáng kể (khoảng 2%) hoặc giữ nguyên, thậm chí có nơi giảm giá đất sản xuất nhằm khuyến khích đầu tư.
Ủy ban Nhân dân TP.HCM lý giải mức tăng vừa phải ở khu vực này là do bảng giá đất trong những năm gần đây đã được điều chỉnh tiệm cận với thị trường. Việc duy trì biên độ tăng thấp nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại lõi đô thị.
### Bình Dương Cũ: Mức Tăng Kỷ Lục Lên Đến Hơn 8 Lần
Trái ngược hoàn toàn với TP.HCM cũ, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước sáp nhập, với hệ số điều chỉnh giá đất ở từ 1 đến 8,077 lần so với bảng giá 2024. Đáng chú ý nhất là tuyến đường ĐH.505 (đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507), nơi giá đất ở tăng vọt từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng mỗi mét vuông, tức là tăng hơn 8 lần. Đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến cũng tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.
Sau điều chỉnh, mức giá tuyệt đối cao nhất tại Bình Dương cũ đạt khoảng 89,6 triệu đồng mỗi mét vuông (so với mức 52,16 triệu đồng hiện hành), tập trung tại các tuyến đường trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn còn khoảng cách đáng kể so với trung tâm TP.HCM cũ, con số này phản ánh một bước điều chỉnh lớn so với bảng giá trước đây.
Theo UBND TP.HCM, nguyên nhân chính của sự tăng vọt này là do bảng giá đất hiện hành của Bình Dương trước sáp nhập còn quá xa so với giá thị trường thực tế. Các khảo sát cho thấy giá giao dịch có nơi cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, gây ra nhiều vướng mắc trong bồi thường và tính nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, TP.HCM cũ đã nhiều lần điều chỉnh giá đất, khiến dư địa tăng không còn lớn.
### Bà Rịa – Vũng Tàu Cũ: Điều Chỉnh Mạnh Nhưng Có Kiểm Soát
Đối với khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh, với hệ số từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần so với bảng giá hiện hành, tuy nhiên mức tăng thấp hơn so với Bình Dương cũ.
Mức giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng mỗi mét vuông, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu, đặc biệt là đường Thùy Vân – trục du lịch, dịch vụ trọng điểm với mật độ khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hoạt động kinh doanh thương mại dày đặc. Trong khi đó, giá đất ở thấp nhất dao động vài triệu đồng mỗi mét vuông, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh, thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và nhiều khu vực đô thị của Bình Dương cũ.
UBND TP.HCM nhận định, việc điều chỉnh giá đất tại Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, nhất là tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh. Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình – cao, biên độ điều chỉnh không “đột biến” như tại Bình Dương cũ.
### Điều Chỉnh Giá Đất Nông Nghiệp: Bảo Đảm Quyền Lợi Người Dân
Một điểm đáng chú ý khác là sự điều chỉnh giá đất nông nghiệp. Dự thảo ban đầu, dựa trên phương pháp thu nhập từ lợi nhuận canh tác, đã cho kết quả rất thấp, thậm chí giảm mạnh. Sau thẩm tra, UBND TP.HCM đã trình phương án bổ sung, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp để bảo đảm quyền lợi người dân, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực TP.HCM cũ là 1,2 triệu đồng/m², khu vực Bình Dương cũ 1 triệu đồng/m²; đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng/m².
### Tác Động Đa Chiều Từ Bảng Giá Đất Mới
Bảng giá đất mới sẽ có tác động trực tiếp đến nhiều nhóm đối tượng:
* **Đối với người dân:** Quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp thuế, phí liên quan đến đất đai sẽ tăng.
* **Đối với doanh nghiệp bất động sản:** Ít chịu tác động trực tiếp trong các dự án lớn do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Ngược lại, doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể chịu chi phí cao hơn tại những khu vực giá đất tăng mạnh.
* **Đối với ngân sách Nhà nước:** Bảng giá mới giúp tăng thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan, song đồng thời làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công.
UBND TP.HCM khẳng định, trong các năm tiếp theo, bảng giá đất sẽ được rà soát và điều chỉnh hằng năm theo quy định, nhằm tiếp tục bám sát biến động của thị trường, đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai. Bài viết được tổng hợp bởi Lê Tuyết và Trường Hà.
