Phí chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang đất ở dù giảm 30-50% nhưng vẫn tạo áp lực lớn do giá đất tăng cao, theo chuyên gia.

## Phí Chuyển Đổi Đất “Lên Thổ Cư”: Giảm Nhưng Vẫn Là Gánh Nặng Lớn Giữa Bối Cảnh Giá Đất Tăng Cao

**Hà Nội** – Quốc hội vừa thông qua một Nghị quyết quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định mới về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích từ đất ao vườn hoặc đất nông nghiệp sang đất ở. Theo chính sách này, người dân chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch giá đất thay vì 100% như hiện hành, áp dụng trong hạn mức. Dù được kỳ vọng sẽ “giảm sốc” đáng kể gánh nặng tài chính, các chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về áp lực mà chính sách này mang lại trong bối cảnh giá đất đang có xu hướng tăng vọt.

Chính sách mới, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, thực chất là việc áp dụng trở lại công thức tính phí đã từng được sử dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Mục tiêu là nhằm hỗ trợ người dân hiện thực hóa nhu cầu “lên thổ cư” một cách dễ dàng hơn. Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, mức thu này vẫn ở ngưỡng cao đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt khi nhìn vào mặt bằng giá đất hiện tại và dự kiến.

### Áp Lực Tài Chính Từ Giá Đất Chênh Lệch Lớn

Minh chứng rõ nhất cho nhận định này là tình hình tại TP.HCM. Dự thảo bảng giá đất lần đầu áp dụng từ năm 2026 cho thấy, giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ khoảng 625.000 đồng/m2 và thấp nhất khoảng 320.000 đồng/m2. Trong khi đó, giá đất ở dao động từ mức thấp nhất 2,3 triệu đồng/m2 đến mức cao nhất lên tới 687 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lên đến 5-25 lần giữa đất nông nghiệp và đất ở đồng nghĩa với việc, dù mức thu phí giảm 50-70%, số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp khi chuyển đổi mục đích vẫn có thể tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Điều này tạo ra một áp lực tài chính khổng lồ, đặc biệt đối với những hộ gia đình đang có nhu cầu thực sự về đất ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA), nhấn mạnh rằng tỷ lệ 30-50% tuy thấp hơn so với mức 100% trước đây, nhưng với bảng giá đất tăng mạnh, nghĩa vụ tài chính vẫn rất nặng nề. Ông Châu chỉ ra rằng ở nhiều địa phương phía Nam, đất đai chủ yếu có nguồn gốc từ việc khai phá hoặc thừa kế qua nhiều thế hệ, không phải đất do Nhà nước giao. Nhu cầu tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để con cái lập gia đình là rất phổ biến. Do đó, chính sách thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt để vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa tránh tạo gánh nặng quá mức cho người dân và ngăn chặn tình trạng trục lợi từ đầu nậu.

Ông Châu cũng đưa ra ví dụ cụ thể về một hộ gia đình sở hữu 2.000 m2 đất trồng cây ăn trái thừa kế. Với giá đất ở 10 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp 300.000 đồng/m2, hệ số K là 1,5 và hạn mức đất ở 200 m2, nếu gia đình chia đất thành bốn lô để sử dụng và cấp cho con cái, riêng lô đầu tiên đã phải nộp khoảng 3 tỷ đồng tiền chuyển mục đích. Ba lô còn lại, vượt hạn mức, sẽ phải nộp thêm hơn 21,8 tỷ đồng. Tổng cộng, số tiền gần 25 tỷ đồng này gần như tương đương với việc “mua lại chính mảnh đất của mình”.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng đồng quan điểm, chỉ ra rằng bảng giá đất tại nhiều địa phương đã điều chỉnh tăng mạnh. Riêng tại TP.HCM, khung giá đất áp dụng từ tháng 8/2024 đã tăng từ 2,36 đến gần 39 lần so với năm 2020. Với dự kiến bảng giá đất năm 2026 tiếp tục tăng thêm 30-40% cho đất ở và giảm 20-25% cho đất nông nghiệp, chi phí chuyển đổi, dù quay về cách tính cũ, vẫn là một gánh nặng lớn. Ông Kiên khẳng định: “Cách tính cũ nhưng đặt trong bối cảnh mới chỉ mang tính ‘giảm sốc’ thay vì đưa chi phí chuyển đổi về mặt bằng thấp như trước.”

### Tín Hiệu Tích Cực Và Những Đề Xuất Nâng Cao

Mặc dù vậy, giới chuyên gia vẫn đánh giá chính sách mới mang lại những tín hiệu tích cực, đặc biệt đối với nhóm người có nhu cầu thực về đất ở. Trong trường hợp phổ biến như chuyển 100 m2 đất vườn sang đất ở tại khu vực có chênh lệch giá đất 10 triệu đồng/m2, nếu áp dụng mức thu 100% như hiện nay, người dân sẽ phải nộp khoảng 1 tỷ đồng. Với chính sách mới, số tiền này sẽ giảm còn khoảng 300 triệu đồng, mở ra cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho nhiều gia đình.

Từ góc độ thị trường, quy định mới cũng được cho là không tạo điều kiện cho làn sóng đầu cơ phân lô tràn lan. Đối với các thửa đất lớn hàng nghìn mét vuông, diện tích được hưởng mức thu ưu đãi chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ. Các nhà đầu tư vẫn phải nộp gần như đầy đủ tiền sử dụng đất nếu muốn chuyển đổi toàn bộ, qua đó duy trì rào cản cần thiết để hạn chế đầu cơ đất nền nhỏ lẻ.

Để “khoan sức dân” hiệu quả hơn trong bối cảnh bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu đề xuất áp dụng mức thu phân cấp: 20% phần chênh lệch giá đất đối với diện tích trong hạn mức; 30% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% cho phần vượt trên ngưỡng này, trừ các trường hợp chuyển nhượng cho người thân trong gia đình. Ông cũng kiến nghị mức thu chỉ nên áp dụng một lần với mỗi hộ trên một thửa đất.

Bên cạnh đó, một số ý kiến khác đề xuất xem xét miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất đối với diện tích chuyển đổi trong hạn mức. Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, bản chất của việc chuyển mục đích sử dụng đất là một thủ tục hành chính, không phải là giao dịch mua bán công sản. Việc thu tiền sử dụng đất chỉ nên áp dụng với doanh nghiệp hoặc trong trường hợp Nhà nước giao đất mới. Đối với người dân đã sở hữu và sinh sống ổn định trên đất, việc thu khoản tiền này là chưa hợp lý.

Đồng tình với quan điểm cần phân loại đối tượng, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản, đề xuất chia người sử dụng đất thành ba nhóm: nhóm ở thực được hỗ trợ để đảm bảo khả năng tiếp cận; nhóm sở hữu 2-3 lô đất áp dụng mức thu 30-50%; và nhóm đầu tư kinh doanh áp dụng mức thu 100%, kèm theo phương pháp tính toán minh bạch để tránh khiếu nại. Bà cũng kiến nghị cải cách thủ tục xác định tiền sử dụng đất và định giá đất cụ thể nhằm rút ngắn thời gian xử lý, tránh làm “đóng băng” dòng tiền của người dân và doanh nghiệp.

Có thể thấy, chính sách mới về thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một nỗ lực của Nhà nước nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân. Tuy nhiên, giữa bối cảnh giá đất leo thang chưa từng có, các chuyên gia vẫn kêu gọi những giải pháp linh hoạt và phân loại đối tượng rõ ràng hơn để chính sách thực sự đi vào cuộc sống một cách công bằng và hiệu quả, tránh tạo ra những áp lực không đáng có cho người dân có nhu cầu thực.