Hà Nội và vùng lân cận dự kiến đón hàng chục nghìn căn hộ mới từ năm sau, nhưng chuyên gia lo ngại giá cao sẽ cản trở sức hấp thụ của thị trường.

## Thị trường căn hộ Hà Nội trước ngọn sóng nguồn cung: Giá cao gây khó thanh khoản

**Hà Nội và các khu vực lân cận đang đứng trước ngưỡng cửa của một làn sóng nguồn cung căn hộ mới khổng lồ trong những năm tới. Tuy nhiên, giới chuyên gia bày tỏ lo ngại sâu sắc về khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt khi mức giá đang neo ở ngưỡng cao, vượt xa tầm với của đại đa số người mua.**

Những dấu hiệu đầu tiên đã xuất hiện rõ nét. Vài tháng gần đây, một dự án tổ hợp bảy tòa tháp tại Văn Giang, Hưng Yên, đã thu hút đặt cọc cho hơn 2.000 căn hộ, với mức giá thăm dò thị trường ban đầu khoảng 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, con số này chỉ chiếm hơn 16% trong tổng số khoảng 12.000 căn hộ dự kiến mở bán của dự án. Trong đợt chào bán chính thức đầu tiên, chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán cao hơn 10-15 triệu đồng/m2 so với mức thăm dò, khiến khách hàng phải chi trả ít nhất 2,5 tỷ đồng cho một căn một phòng ngủ diện tích 38m2 (đã bao gồm VAT, chưa phí bảo trì), và trên 3,4 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ.

### Làn sóng nguồn cung dồi dào đổ bộ

Khu vực phía đông Thủ đô, đặc biệt là các dự án lớn như tổ hợp tại Văn Giang và các phân khu thuộc đại đô thị Ocean Park 2 và 3 (gần cao tốc Hà Nội – Hải Phòng), được kỳ vọng sẽ bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường. Giữa tháng 11 vừa qua, MIK Group cũng tiết lộ kế hoạch phát triển 70 tháp chung cư với tổng cộng 35.000 căn tại khu vực này. Tương tự, một nhà phát triển bất động sản cao cấp khác đang dự kiến xây dựng 34 tòa chung cư tại hai đại đô thị phía đông Hà Nội, trong đó 15 tòa dự kiến khởi công vào năm tới và hoàn thành vào năm 2027, tổng nguồn cung cũng lên tới hàng chục nghìn căn.

Theo dự báo từ One Housing – đơn vị nghiên cứu thị trường có sự hậu thuẫn của Techcombank và Masterise, Hà Nội có thể chào đón khoảng 35.000 căn hộ mới trong năm 2026. Tuy nhiên, toàn bộ sản phẩm đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các ông lớn như Masterise Homes, Sunshine, MIK… Trong khi đó, hãng dịch vụ bất động sản CBRE ước tính khoảng 11.100 căn hộ mới sẽ đổ bộ thị trường Hà Nội trong quý IV này, đưa tổng nguồn cung mới trong cả năm 2025 vượt ngưỡng 32.300 căn. Đơn vị này cũng dự báo Thủ đô có thể đón nhận hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm trong hai năm tới.

Nguồn cung căn hộ dồi dào này có được nhờ vào việc các chủ đầu tư mở rộng quy mô phát triển và đẩy nhanh tiến độ chào bán sản phẩm. Nhiều dự án được đưa ra thị trường ngay sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý để bán hàng, thay vì đợi đến khi công trình gần hoàn thiện. CBRE lý giải rằng nguồn tiền ứng trước từ khách hàng góp phần cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp, bổ sung vốn lưu động để triển khai các dự án mới. Hãng Savills cũng cho rằng việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án thương mại, cùng với làn sóng phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh và công tác cải tạo chung cư cũ có những bước tiến mới, là những động lực chính thúc đẩy thị trường.

### Sức hấp thụ suy yếu và nỗi lo tồn kho

Dù nguồn cung tăng trưởng mạnh, Bộ Xây dựng cho biết số lượng giao dịch bất động sản ghi nhận xu hướng sụt giảm mạnh kể từ quý III, đặc biệt là ở phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ. Trong quý này, tổng cộng gần 136.700 giao dịch được thực hiện, giảm 13% so với quý trước và hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ chỉ đạt hơn 32.100 giao dịch, bằng 93% so với quý II và giảm hơn 16% so với cùng kỳ năm trước.

Cùng với đó, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng vọt. Báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng hợp từ 22 trên 34 địa phương, chỉ ra rằng lượng tồn kho căn hộ trong quý III đã tăng tới 37% so với quý II, cho thấy sức hấp thụ của thị trường đối với phân khúc này đang suy yếu. Một thăm dò gần đây của VnExpress với hơn 13.800 độc giả về kế hoạch mua nhà cho thấy, một phần ba số người tham gia khẳng định sẽ duy trì hình thức thuê nhà dài hạn trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng, và khoảng 29% độc giả chia sẻ ý định chuyển hướng tìm kiếm dự án có giá phải chăng hơn ở các khu vực vùng ven.

### Chuyên gia cảnh báo về “thừa cung” và giải pháp cân bằng thị trường

Nhiều chuyên gia cảnh báo nguy cơ “thừa cung” có thể hiện hữu bởi hầu hết các sản phẩm mới đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguồn cung đang trên đà trở lại mức cao kỷ lục 33.000-37.000 căn hộ mỗi năm từng đạt được trong giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, dữ liệu của CBRE cho biết giá bán trung bình căn hộ trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội đã chạm mốc 91 triệu đồng/m2 vào cuối quý III, cao gấp ba lần so với mức giá trung bình của một thập kỷ trước.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng mức giá neo đậu ở ngưỡng quá cao, vượt ngoài khả năng chi trả của đại đa số người dân, khiến thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái bão hòa. “Phe bán không sẵn lòng hạ giá, trong khi người mua tỏ ra e ngại rủi ro và thanh khoản thị trường suy giảm,” ông Kiệt phân tích, đồng thời cảnh báo nguy cơ tái diễn kịch bản giai đoạn 2007-2011 khi giá bất động sản trong nước tăng trưởng “nóng”, tín dụng bị thắt chặt và giao dịch gần như “đóng băng”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện vẫn là nhà ở phân khúc vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm qua, nguồn cung chủ yếu lại là các sản phẩm bất động sản cao cấp, giá trị lớn, hướng đến mục đích đầu tư và đầu cơ. Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, 42% tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đến từ phân khúc 80-200 triệu đồng/m2. Ngay cả ở các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng cung cấp nhà ở phải chăng, giá bán thực tế cũng ngày càng đắt đỏ và chỉ kém đôi chút so với các khu vực nội đô. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân – loại hình được đông đảo người dân mong đợi – chỉ chiếm vỏn vẹn 3% tổng lượng hàng chào bán, chủ yếu là nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ gần như không còn hiện diện trên thị trường.

### Đề xuất giải pháp và hướng đi mới

Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại với mức giá phải chăng và hỗ trợ thanh niên tiếp cận căn nhà đầu tiên. “Việc đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại vị trí trung tâm thị trường sẽ giúp địa ốc cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, qua đó đảm bảo công bằng xã hội và ổn định thị trường,” ông Châu nhấn mạnh. Ông đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng để bao gồm cả người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng/căn, đồng thời tin rằng khả năng tiếp cận nhà ở của giới trẻ sẽ được cải thiện đáng kể nếu có các chính sách tín dụng với lãi suất hợp lý (5,9-6,1%/năm) và thời hạn vay dài (20-25 năm).

Về phía cơ quan quản lý, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cần điều chỉnh các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất một cách hợp lý và xây dựng cơ chế thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Bộ cũng đang khẩn trương hoàn thiện đề án thí điểm về Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm mục tiêu tăng cường minh bạch cho thị trường.