Chung cư giá cao nguy cơ thừa cung từ 2026

Hà Nội và vùng lân cận dự kiến đón hàng chục nghìn căn hộ mới từ 2025; chuyên gia lo ngại giá cao khiến thị trường khó hấp thụ.

### Hàng Chục Nghìn Căn Hộ Đổ Bộ Hà Nội: Chuyên Gia Cảnh Báo “Thừa Cung Giá Cao”

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước một làn sóng cung căn hộ mới khổng lồ, với hàng chục nghìn đơn vị dự kiến ra mắt từ năm tới. Tuy nhiên, sự sôi động này đi kèm với những lo ngại sâu sắc từ giới chuyên gia về khả năng hấp thụ của thị trường, khi phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và giá bán tiếp tục neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

#### Dòng chảy nguồn cung mới ồ ạt

Trong vài tháng qua, thị trường đã chứng kiến sức hút ban đầu của một số dự án lớn. Đơn cử, một tổ hợp gồm 7 tòa tháp tại Văn Giang, Hưng Yên đã nhanh chóng ghi nhận hơn 2.000 lượt đặt chỗ, dù chỉ chiếm khoảng 16% tổng số 12.000 căn hộ tiềm năng của dự án. Mức giá thăm dò ban đầu khoảng 60 triệu đồng/m2, nhưng khi mở bán chính thức, giá đã tăng vọt thêm 10-15 triệu đồng/m2. Theo đó, một căn hộ một phòng ngủ diện tích 38m2 (đã bao gồm VAT, chưa phí bảo trì) có giá từ 2,5 tỷ đồng, trong khi căn hai phòng ngủ có thể vượt 3,4 tỷ đồng.

Không chỉ dự án này, khu vực phía đông Thủ đô còn được dự kiến bổ sung hàng chục nghìn căn hộ khác từ các phân khu của đại đô thị Ocean Park 2 và 3, nằm sát cao tốc Hà Nội – Hải Phòng. Tập đoàn MIK cũng công bố kế hoạch phát triển 70 tòa chung cư với 35.000 căn tại khu vực này vào giữa tháng 11. Một nhà phát triển bất động sản cao cấp khác cũng sẽ xây dựng 34 tòa chung cư tại hai đại đô thị phía đông Hà Nội, với 15 tòa dự kiến khởi công vào năm tới và bàn giao vào năm 2027, cung cấp thêm hàng chục nghìn đơn vị.

Các dự báo thị trường củng cố thêm bức tranh về nguồn cung dồi dào. One Housing, đơn vị nghiên cứu được Techcombank và Masterise hậu thuẫn, ước tính Hà Nội có thể đón 35.000 căn hộ mới vào năm 2026, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn. Tương tự, hãng dịch vụ bất động sản CBRE dự báo khoảng 11.100 căn hộ mới sẽ gia nhập thị trường Hà Nội trong quý IV năm nay, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2025 lên trên 32.300 căn. Trong hai năm tiếp theo, Thủ đô được dự kiến đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm.

#### Động lực thúc đẩy nguồn cung

Sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung được lý giải bởi việc các chủ đầu tư mở rộng quy mô triển khai dự án và đẩy nhanh tiến độ mở bán. Nhiều dự án được đưa ra thị trường ngay sau khi có giấy phép, thay vì chờ đợi đến giai đoạn hoàn thiện xây dựng. CBRE nhận định chiến lược này giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, bổ sung vốn lưu động để triển khai các dự án tiếp theo nhờ khoản tiền khách hàng thanh toán trước.

Ngoài ra, Savills chỉ ra rằng việc nhiều dự án thương mại được tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng là một động lực chính. Bên cạnh đó, “làn sóng” nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh và hoạt động cải tạo chung cư cũ bắt đầu có những bước chuyển động, góp phần làm đa dạng nguồn cung.

#### Những cảnh báo về nguy cơ “thừa cung giá cao”

Mặc dù nguồn cung dồi dào, nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về tình trạng “thừa cung”, đặc biệt khi phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang. Nguồn cung đang trên đà trở lại mức đỉnh 33.000-37.000 căn hộ mỗi năm như giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, dữ liệu của CBRE cho thấy, giá bán thứ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội vào cuối quý III đã đạt 91 triệu đồng/m2, gấp ba lần so với mức giá chung cư mười năm trước.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng giá bán vẫn ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của số đông, có thể đẩy thị trường vào trạng thái bão hòa. Ông Kiệt mô tả tình thế hiện tại là “bên bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu”, đồng thời cảnh báo nguy cơ tái diễn kịch bản khủng hoảng giai đoạn 2007-2011, khi thị trường tăng giá quá nhanh, tín dụng bị siết chặt và giao dịch gần như đóng băng.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính, cũng khẳng định nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm qua, nguồn cung chủ yếu là bất động sản cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội là chung cư có giá từ 80-200 triệu đồng/m2. Ngay cả các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng cung cấp nhà ở giá phải chăng, thì giá bán thực tế cũng ngày càng đắt đỏ, chỉ thấp hơn một chút so với khu vực trung tâm. Đáng chú ý, nhóm căn hộ bình dân – loại hình được người dân trông đợi nhất – chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, chủ yếu là nhà ở xã hội, cho thấy sự biến mất gần như hoàn toàn của sản phẩm nhà thương mại giá rẻ.

#### Giải pháp để cân bằng thị trường

Trước thực trạng này, các chuyên gia và cơ quan quản lý đã đưa ra nhiều đề xuất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhấn mạnh sự cần thiết của việc Nhà nước khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền bên cạnh nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên. Theo ông Châu, việc đưa nhà vừa túi tiền trở lại vị trí trung tâm sẽ giúp thị trường địa ốc cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và ở thực, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Ông đề xuất bổ sung đối tượng mua nhà dưới 3 tỷ đồng vào gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng (hiện chỉ dành cho nhà ở xã hội), với chính sách tín dụng lãi suất hợp lý (5,9-6,1%/năm) và thời hạn vay 20-25 năm để tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người trẻ.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết cần điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất một cách hợp lý và thiết lập cơ chế thúc đẩy phân khúc giá phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Bộ Xây dựng hiện đang hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm tăng cường minh bạch cho thị trường.

**Kết luận:**

Sự đổ bộ của hàng chục nghìn căn hộ mới trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao đang đặt ra một thách thức lớn cho thị trường bất động sản Hà Nội. Để tránh nguy cơ bão hòa và đảm bảo sự phát triển bền vững, việc cân bằng nguồn cung giữa các phân khúc, đặc biệt là tái thiết lập phân khúc nhà ở thương mại giá phải chăng, cùng với các chính sách hỗ trợ tài chính hợp lý cho người mua nhà thực sự là điều cấp thiết hơn bao giờ hết.