Chung cư nguy cơ thừa cung từ 2026

Hà Nội sắp đón nguồn cung căn hộ lớn từ năm sau, nhưng chuyên gia cảnh báo nguy cơ ế ẩm do giá bán vượt khả năng chi trả.

## Hà Nội Đối Mặt Nỗi Lo ‘Thừa Cung’ Cao Cấp Dù Nguồn Cung Căn Hộ Bùng Nổ

Thị trường bất động sản Hà Nội và các khu vực lân cận đang đứng trước ngưỡng cửa của một làn sóng nguồn cung căn hộ khổng lồ từ năm tới. Hàng chục nghìn sản phẩm mới được dự báo sẽ đổ bộ, nhưng các chuyên gia đồng loạt bày tỏ lo ngại sâu sắc về khả năng hấp thụ của thị trường, khi mà phần lớn giỏ hàng mới tập trung vào phân khúc cao cấp với mức giá vượt xa tầm với của đa số người dân.

Trong những tháng gần đây, sức nóng của thị trường đã được thể hiện qua một tổ hợp gồm 7 tòa tháp tại Văn Giang, Hưng Yên, khi hơn 2.000 căn hộ đã nhanh chóng được đặt chỗ với mức giá thăm dò ban đầu khoảng 60 triệu đồng/m2. Số lượng này chỉ chiếm một phần nhỏ, khoảng hơn 16%, trong tổng số 12.000 căn hộ mà dự án này dự kiến tung ra thị trường. Đáng chú ý, khi chính thức mở bán, chủ đầu tư đã điều chỉnh giá tăng thêm 10-15 triệu đồng/m2 so với mức ban đầu. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng phải chi trả ít nhất 2,5 tỷ đồng cho một căn hộ một phòng ngủ diện tích 38m2 (đã bao gồm VAT, chưa tính phí bảo trì), và các căn hai phòng ngủ có thể vượt mốc 3,4 tỷ đồng.

Sự gia tăng nguồn cung không chỉ dừng lại ở dự án trên. Khu vực phía đông Thủ đô, đặc biệt là quanh trục cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, sẽ chứng kiến sự hiện diện của hàng vạn căn hộ khác từ các đại đô thị như Ocean Park 2 và 3. Giữa tháng 11 vừa qua, MIK Group cũng đã công bố kế hoạch phát triển 70 tòa chung cư, cung cấp tới 35.000 căn hộ tại khu vực này. Tương tự, một nhà phát triển bất động sản hạng sang khác cũng dự kiến xây dựng 34 tòa chung cư tại hai đại đô thị phía đông Hà Nội, với 15 tòa có thể khởi công trong năm tới và bàn giao vào năm 2027, tổng cộng cung cấp thêm hàng chục nghìn căn.

Các dự báo thị trường cũng củng cố xu hướng này. Đơn vị nghiên cứu thị trường One Housing, được hậu thuẫn bởi Techcombank và Masterise, dự kiến Hà Nội sẽ đón 35.000 căn hộ mới vào năm 2026. Điểm đáng lưu ý là tất cả các sản phẩm này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các tập đoàn lớn như Masterise Homes, Sunshine, và MIK. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cũng đưa ra con số 11.100 căn hộ mới sẽ gia nhập thị trường Hà Nội trong quý IV năm nay, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2025 vượt 32.300 căn. Trong hai năm tiếp theo, CBRE dự báo Thủ đô có thể tiếp nhận hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm.

Nguồn cung căn hộ dồi dào này xuất phát từ việc các chủ đầu tư đẩy mạnh quy mô triển khai dự án và tăng tốc mở bán. Nhiều dự án được đưa ra thị trường ngay sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý để bán hàng, thay vì chờ đến giai đoạn xây dựng gần hoàn thiện như trước đây. CBRE nhận định: “Khoản tiền khách hàng thanh toán trước giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, bổ sung vốn lưu động để làm các dự án mới”. Bên cạnh đó, Savills cũng chỉ ra rằng việc các dự án thương mại được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với làn sóng phát triển nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo chung cư cũ đang dần khởi sắc, là những động lực chính cho thị trường.

Tuy nhiên, bất chấp nguồn cung dồi dào, nhiều chuyên gia đang cảnh báo về nguy cơ “thừa cung” trầm trọng, đặc biệt khi phần lớn giỏ hàng mới là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Nguồn cung đang trên đà quay trở lại mức đỉnh 33.000-37.000 căn hộ mỗi năm như giai đoạn cao điểm 2015-2019. Thế nhưng, dữ liệu từ CBRE cho thấy giá bán trung bình căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã đạt 91 triệu đồng/m2 vào cuối quý III vừa qua, cao gấp ba lần so với mặt bằng giá chung cư cách đây một thập kỷ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, bày tỏ quan ngại rằng mức giá bán duy trì ở ngưỡng cao đã vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đẩy thị trường vào trạng thái bão hòa. “Bên bán không muốn giảm giá, trong khi người mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu”, ông Kiệt phân tích, đồng thời cảnh báo về nguy cơ lặp lại kịch bản giai đoạn 2007-2011, khi thị trường nhà đất tăng giá quá nhanh, tín dụng bị thắt chặt dẫn đến giao dịch gần như đóng băng.

Chia sẻ quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm qua, nguồn cung lại chủ yếu là bất động sản cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư và đầu cơ. Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, 42% tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thuộc phân khúc từ 80-200 triệu đồng/m2. Ngay cả tại các khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng sẽ cung cấp nhà ở giá phải chăng, giá bán thực tế cũng ngày càng đắt đỏ và chỉ thấp hơn một chút so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhóm căn hộ bình dân, loại hình được người dân trông đợi nhất, chỉ chiếm vỏn vẹn 3% tổng lượng hàng mở bán, chủ yếu là nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa là sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ gần như đã biến mất khỏi thị trường.

Trước thực trạng này, các nhà hoạch định chính sách và chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng ngoài việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa việc phát triển nhà thương mại vừa túi tiền và hỗ trợ những người trẻ mua căn nhà đầu tiên. Ông Châu tin tưởng: “Nếu nhà vừa túi tiền quay trở lại là trung tâm của thị trường, địa ốc sẽ có hy vọng cân bằng nhu cầu đầu tư và ở thực, đảm bảo công bằng, ổn định xã hội”. Ông cũng đề xuất bổ sung đối tượng người mua nhà dưới 3 tỷ đồng/căn vào gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, vốn hiện chỉ dành riêng cho nhà ở xã hội. Theo ông, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được cải thiện đáng kể nếu có chính sách tín dụng với lãi suất hợp lý, khoảng 5,9-6,1% một năm, cùng thời hạn vay 20-25 năm.

Về phía cơ quan quản lý, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cần điều chỉnh các quy định về tiền sử dụng đất một cách hợp lý và thiết lập cơ chế để thúc đẩy phân khúc giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Cơ quan này cũng đang trong quá trình hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm tăng cường tính minh bạch và lành mạnh cho thị trường.