Chung cư đối mặt nguy cơ thừa cung từ 2026

Hà Nội sắp đón lượng lớn căn hộ mới, nhưng giá bán cao khiến chuyên gia lo ngại khả năng hấp thụ của thị trường.

## Thị trường căn hộ Hà Nội: Nguồn cung dồi dào, giá cao thách thức khả năng hấp thụ

**Hà Nội và các vùng lân cận được dự báo sẽ đón hàng chục nghìn căn hộ mới trong những năm tới. Tuy nhiên, các chuyên gia đang bày tỏ quan ngại sâu sắc về khả năng hấp thụ của thị trường khi phần lớn sản phẩm có mức giá cao, vượt xa tầm với của đại đa số người dân.**

Thời gian gần đây, thị trường căn hộ phía Đông Thủ đô chứng kiến sự sôi động đáng kể. Đơn cử, một khu phức hợp gồm 7 tòa nhà tại Văn Giang, Hưng Yên, đã thu hút hơn 2.000 lượt đặt chỗ với mức giá dự kiến khoảng 60 triệu đồng/m2. Số lượng này mới chỉ chiếm hơn 16% tổng số căn hộ tiềm năng của dự án, với khoảng 12.000 đơn vị. Khi chính thức ra mắt, chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán tăng thêm 10-15 triệu đồng/m2 so với mức ban đầu. Theo đó, một căn hộ một phòng ngủ diện tích 38m2 (đã bao gồm VAT, chưa tính phí bảo trì) có giá từ 2,5 tỷ đồng, trong khi căn hai phòng ngủ có thể vượt 3,4 tỷ đồng.

Không chỉ Văn Giang, khu vực phía đông Hà Nội đang chứng kiến làn sóng phát triển mạnh mẽ. Các phân khu tại đại đô thị Ocean Park 2 và 3, cùng kế hoạch xây dựng 70 tòa chung cư (tương đương 35.000 căn) của MIK Group, hứa hẹn cung cấp một lượng lớn sản phẩm. Một nhà phát triển bất động sản cao cấp khác cũng dự kiến triển khai 34 tòa chung cư tại hai đại đô thị ở phía đông, với 15 tòa dự kiến khởi công vào năm tới và bàn giao vào năm 2027, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ ra thị trường.

Dữ liệu từ One Housing, đơn vị nghiên cứu thị trường có sự hậu thuẫn của Techcombank và Masterise, dự báo Hà Nội có thể đón 35.000 căn hộ mới vào năm 2026. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các tập đoàn lớn như Masterise Homes, Sunshine và MIK. Tương tự, hãng dịch vụ bất động sản CBRE ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mới gia nhập thị trường Hà Nội trong quý IV, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2025 lên hơn 32.300 căn. Đơn vị này còn dự báo Thủ đô có thể đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm trong hai năm tiếp theo.

Sự dồi dào của nguồn cung căn hộ được lý giải bởi việc các chủ đầu tư mở rộng quy mô triển khai và đẩy nhanh tốc độ mở bán. Nhiều dự án được chào bán ngay sau khi nhận được giấy phép, thay vì chờ đợi đến khi xây dựng gần hoàn thiện. CBRE nhận định, khoản tiền khách hàng thanh toán trước giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền và bổ sung vốn lưu động cho các dự án mới. Hãng tư vấn Savills cũng chỉ ra rằng việc gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án thương mại, cùng với sự tăng tốc của chương trình nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo chung cư cũ, là những động lực chính thúc đẩy thị trường.

Dù nguồn cung đang trên đà trở lại mức đỉnh của giai đoạn 2015-2019 (33.000-37.000 căn hộ mỗi năm), nhiều chuyên gia vẫn cảnh báo nguy cơ “thừa cung” do phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Dữ liệu của CBRE cho thấy, giá bán thứ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội đã đạt 91 triệu đồng/m2 vào cuối quý III, cao gấp ba lần so với mặt bằng giá cách đây một thập kỷ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng mức giá cao vượt xa khả năng chi trả của số đông có thể đẩy thị trường vào trạng thái bão hòa. “Bên bán không sẵn lòng giảm giá, trong khi người mua e ngại rủi ro và thanh khoản suy yếu”, ông Kiệt phân tích, đồng thời cảnh báo về nguy cơ lặp lại kịch bản giai đoạn 2007-2011, khi thị trường tăng giá quá nhanh, tín dụng bị thắt chặt và giao dịch gần như đóng băng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh rằng nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm qua, nguồn cung chủ yếu là bất động sản cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Theo VARS, 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm đến từ chung cư có giá từ 80-200 triệu đồng/m2. Ngay cả tại các khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng mang lại nhà ở phải chăng, giá bán thực tế cũng ngày càng đắt đỏ và chỉ thấp hơn một chút so với trung tâm. Trong khi đó, căn hộ bình dân – loại hình được người dân trông đợi nhất – chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, chủ yếu là nhà xã hội, cho thấy sản phẩm nhà thương mại giá rẻ gần như vắng bóng trên thị trường.

Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền bên cạnh nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ người trẻ tiếp cận căn nhà đầu tiên. Ông Châu tin rằng nếu nhà ở vừa túi tiền trở lại vị trí trung tâm, thị trường bất động sản sẽ cân bằng được nhu cầu đầu tư và ở thực, góp phần đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Ông đề xuất bổ sung đối tượng mua nhà dưới 3 tỷ đồng vào diện được tiếp cận gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng (hiện chỉ dành cho nhà ở xã hội), với chính sách tín dụng lãi suất hợp lý 5,9-6,1%/năm và thời hạn 20-25 năm để tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người trẻ.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết cơ quan này đang xem xét điều chỉnh các quy định về tiền sử dụng đất một cách hợp lý và xây dựng cơ chế thúc đẩy phân khúc giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Bộ cũng đang hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm tăng cường tính minh bạch cho thị trường.