Mặt bằng nhà phố giảm nửa giá thuê để giữ khách cuối năm

Nhiều mặt bằng nhà phố sầm uất tại trung tâm TP.HCM giảm giá tới 40-50% nhưng vẫn không thể giữ chân khách thuê, phản ánh khó khăn chồng chất của thị trường kinh doanh.

## Mặt Bằng Nhà Phố TP.HCM Đại Hạ Giá: Giảm Đến Một Nửa Vẫn Khó Giữ Chân Khách Thuê

Thị trường mặt bằng nhà phố tại các tuyến đường huyết mạch ở trung tâm TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng giảm giá thuê sâu kỷ lục, lên tới 40-50%. Mặc dù các chủ nhà liên tục điều chỉnh mức giá để giữ chân người thuê, nhiều doanh nghiệp vẫn buộc phải đóng cửa, cho thấy bức tranh kinh doanh ảm đạm hơn bao giờ hết.

**Doanh Thu Sụt Giảm, Kể Cả Giá Thuê Giảm Vẫn Khó Gồng**

Chị Huyền Trâm, chủ một cửa hàng thời trang trên đường Võ Văn Tần (phường Xuân Hòa), vừa chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng rộng hơn 80 m2 sau ba năm hoạt động. Dù chủ nhà đã đề nghị giảm giá gần 50% trong sáu tháng tới nhằm níu giữ, chị Trâm vẫn quyết định đóng cửa. Chị chia sẻ, mức giảm thuê chỉ là một phần nhỏ trong tổng chi phí, nhưng lượng khách hàng sụt giảm nghiêm trọng khiến doanh thu hàng tháng không đủ bù đắp các khoản vận hành. “Ngay cả khi tiền thuê giảm một nửa, tôi vẫn không thể gồng thêm được nữa”, chị Trâm nói.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Thành, chủ nhà phố mặt tiền đường Hoàng Sa (phường Bàn Cờ), đã phải liên tục hạ giá để duy trì khách thuê cửa hàng thời trang. Từ mức 80 triệu đồng mỗi tháng trước đại dịch, giá thuê hiện tại chỉ còn 40 triệu đồng, giảm khoảng 50%. Anh Thành cho biết, trước Covid-19, căn nhà của anh luôn có khách thuê kín, nhưng sau dịch, nhiều người trả lại mặt bằng vì không kham nổi chi phí. Trên đường 3/2, ông Trần Văn Cang cũng đối mặt tình cảnh tương tự khi căn nhà phố diện tích sàn gần 65 m2, từng cho thuê nhà hàng với giá 80 triệu đồng/tháng, nay phải hạ dần xuống còn 60 triệu, rồi 45 triệu đồng, tức giảm gần một nửa so với ban đầu, để tránh hợp đồng bị chấm dứt.

**Làn Sóng Giảm Giá Lan Rộng Khắp Thành Phố**

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, xu hướng giảm giá thuê mặt bằng nhà phố đang diễn ra rõ nét khi hoạt động kinh doanh tổng thể chưa thể phục hồi. Cụ thể, trên đường Nguyễn Trãi (khu vực trung tâm quận 5 cũ), một căn nhà phố gần 150 m2 được chủ nhà hạ từ 120 triệu xuống 75 triệu đồng mỗi tháng (giảm gần 37%). Tại đường Điện Biên Phủ (gần ngã tư Cao Thắng), một mặt bằng hai tầng từng có giá 150 triệu đồng/tháng nay chỉ còn khoảng 90 triệu đồng sau nhiều lần đàm phán để khách thuê gia hạn. Nhiều chủ nhà trên tuyến Trần Nhật Duật cũng buộc phải giảm 30-40% giá thuê để duy trì hợp đồng trong bối cảnh sức mua suy yếu.

Không chỉ riêng các tuyến phố trung tâm, các khu vực có mật độ kinh doanh vừa phải cũng chứng kiến sự điều chỉnh giá sâu. Trên đường Lê Văn Sỹ (khu vực Phú Nhuận cũ), một mặt bằng từng cho thuê 60 triệu đồng/tháng nay chỉ còn 30 triệu đồng. Tại đường Cách Mạng Tháng Tám (giáp Tân Bình), nhiều căn nhà phố có giá thuê từ 50-70 triệu đồng đã giảm xuống khoảng 25-40 triệu đồng mỗi tháng. Ngay cả tại khu vực Tân Phú, nhiều nhà phố trên đường Nguyễn Sơn cũng cắt giảm giá thuê 30-40% nhằm tránh tình trạng bỏ trống kéo dài.

Anh Nguyễn Văn Thắng, một môi giới bất động sản với hơn 7 năm kinh nghiệm tại TP.HCM, xác nhận rằng nhiều chủ nhà đang phải từng bước hạ giá thuê để giữ chân khách cũ. Các mặt bằng 80-100 m2 ở khu trung tâm, từng có giá 60-150 triệu đồng/tháng và hiếm khi trống, nay phổ biến chỉ còn 40-90 triệu đồng/tháng (giảm 30-40%). Anh Thắng nhận định, trong bối cảnh sức thuê yếu đi và chi phí vận hành ngày càng tăng cao, việc giữ được khách thuê cũ vẫn là lựa chọn ít rủi ro hơn so với việc tìm khách mới.

**Nhu Cầu Giảm Sâu, Lợi Suất Cho Thuê Chạm Đáy**

Các báo cáo thị trường cũng phản ánh rõ nét tình hình khó khăn. Báo cáo của Batdongsan chỉ ra rằng đến quý IV, nhu cầu tìm thuê nhà phố tại TP.HCM tiếp tục giảm 5% so với quý trước và duy trì xu hướng giảm 20-28% trong ba năm gần đây. Khảo sát từ các sàn môi giới cho thuê nhà phố cũng ghi nhận hơn 33% đánh giá giao dịch năm nay suy giảm mạnh, trong khi 48% cho rằng sức thuê không cải thiện so với cùng kỳ. Giá thuê nhà phố khu vực nội thành đã điều chỉnh giảm trung bình 10-15% trong năm nay.

Đồng quan điểm, Nhà Tốt cho biết đến quý III, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái, với giá thuê trung bình giảm 4-6% theo quý. Tuy nhiên, cả hai đơn vị đều nhấn mạnh rằng mức giảm thực tế trên thị trường còn sâu hơn nhiều. Lý do là nhiều chủ nhà giữ nguyên giá chào nhưng sẵn sàng hạ mạnh khi ký hợp đồng để giữ khách, khiến biên độ giảm trong giao dịch cao hơn đáng kể so với giá công bố.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết tỷ suất cho thuê nhà phố tại TP.HCM hiện chỉ đạt 1,7-2,1%, mức thấp nhất trong nhiều năm. Trong đó, khu vực trung tâm ghi nhận hiệu quả khai thác kém hơn vùng ven do giá bán tăng cao nhưng nhu cầu thuê lại suy yếu, buộc chủ nhà phải điều chỉnh mạnh giá thuê để giữ khách. Các quận như 1, 3, Phú Nhuận, Bình Thạnh cũ chỉ đạt tỷ suất 1,8-2%, trong khi Thủ Đức, Gò Vấp, quận 5, quận 2 cũ cũng chỉ quanh 2,3-2,7%, giảm sâu so với mức 4-6% trước dịch Covid-19.

**Tái Cân Bằng Thị Trường: Cuộc “Sàng Lọc Tự Nhiên”**

Bà Mai Võ, Trưởng bộ phận bán lẻ CBRE Việt Nam, nhận định việc nhiều chủ nhà buộc phải hạ giá sâu để giữ khách cho thấy mô hình kinh doanh dựa vào mặt bằng nhà phố truyền thống đang chịu sức ép lớn. Sự thay đổi hành vi mua sắm, khi người tiêu dùng ưu tiên các kênh trực tuyến và điểm mua sắm tích hợp, đã làm giảm rõ rệt hiệu quả khai thác của nhà phố. Trong bối cảnh chi phí vận hành tăng cao và doanh thu không theo kịp, các mức giá thuê từng được neo ở mức cao trước đây đã trở nên kém phù hợp với thực tế kinh doanh hiện tại.

“Việc điều chỉnh giá thuê sâu rộng hiện nay là một quá trình thị trường tự cân bằng lại, phản ánh đúng hơn sức mua, khả năng chi trả của doanh nghiệp và hiệu suất khai thác thực tế của mặt bằng nhà phố”, bà Mai Võ đánh giá.

Các chuyên gia nhận định, thị trường nhà phố đang trải qua một cuộc “sàng lọc tự nhiên”. Việc giá thuê giảm sâu không chỉ phản ánh những khó khăn nhất thời của hoạt động kinh doanh, mà còn cho thấy sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường bán lẻ đô thị. Sức mua suy yếu kéo dài, chi phí vận hành tăng cao và hành vi tiêu dùng thay đổi khiến mô hình cửa hàng mặt tiền kém hiệu quả hơn trước đây. Những mặt bằng không đáp ứng được yêu cầu về vận hành, tiện ích và chi phí hợp lý sẽ dần bị loại khỏi chuỗi cung ứng thương mại.

Trong bối cảnh này, giá thuê mặt bằng vốn hình thành trong giai đoạn tăng trưởng nóng buộc phải điều chỉnh mạnh mẽ để tái cân bằng cung – cầu, khi các doanh nghiệp đang thu hẹp mạng lưới và ưu tiên các mô hình linh hoạt, chi phí thấp hơn.