Chiêu trò bán chênh tiền tỷ tạo ‘sốt’ giá chung cư

Thị trường bất động sản méo mó bởi tình trạng khan hàng ảo, đẩy giá chênh hàng tỷ đồng, thúc đẩy đầu cơ.

## Thị trường chung cư Hà Nội: Tiền chênh tỷ bạc bóp méo, nhà đầu tư ‘lướt sóng’ đứng trước áp lực

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một thực trạng đáng lo ngại: tình trạng “cháy hàng” nhanh chóng tại các dự án mới, đi kèm với yêu cầu người mua phải chấp nhận các khoản “tiền chênh” phi chính thức lên đến hàng tỷ đồng. Hiện tượng này không chỉ làm méo mó bức tranh cung cầu mà còn thúc đẩy hoạt động đầu cơ ngắn hạn, tạo ra rủi ro cho những người mua có nhu cầu thực.

### “Cháy hàng” ảo và gánh nặng tiền chênh

Minh chứng rõ nét cho thực trạng này là một khu căn hộ hơn 300 căn tại Hà Đông được công bố “hết hàng” chỉ sau vài ngày mở bán cuối tháng 12. Anh Tuấn, một nhà đầu tư từ Dương Nội, dù đã nỗ lực “chầu chực” nhưng không thể mua trực tiếp. Khi tìm đến thị trường thứ cấp, anh choáng váng với mức giá chào: các căn hai phòng ngủ (diện tích 111-135 m2) có giá 13-15 tỷ đồng, trong đó bao gồm một khoản chênh 2-4 tỷ đồng tùy vị trí. Đối với những căn diện tích lớn hơn (265 m2), giá bán vượt 30 tỷ đồng, tương đương 114 triệu đồng mỗi m2. Đặc biệt, khoản chênh này được yêu cầu thanh toán riêng cho chủ suất mua, không được thể hiện trên hợp đồng giao dịch chính thức, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Các môi giới tiết lộ, nhiều suất mua “nội bộ” hoặc “ngoại giao” từ nhân viên chủ đầu tư cũng được rao bán kèm tiền chênh. Để giao dịch những căn này, khách hàng buộc phải chấp nhận giấy tờ viết tay và lập vi bằng do chủ đầu tư áp đặt điều kiện chuyển nhượng nghiêm ngặt cho nhóm khách hàng ưu tiên. Dù biết sẽ phải mất tiền chênh, mức phụ phí quá cao đã khiến anh Tuấn từ bỏ ý định đầu tư, bất chấp lời giục giã liên tục từ môi giới về “sự khan hiếm” của nguồn hàng.

### Xu hướng phổ biến và ví dụ từ Đan Phượng

Đây không phải là hiện tượng cá biệt tại Hà Nội. Tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài đã khiến khoản “phí chênh” không chính thức trở thành một phần quen thuộc trong các giao dịch nhà ở. Phần lớn các dự án chung cư mới ra mắt đều nhanh chóng được quảng cáo “cháy hàng”, kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) ở người mua, đặc biệt là những người mong muốn sở hữu tài sản sinh lời cao. Đơn cử, một dự án cao cấp khác tại Đan Phượng, với hơn 600 căn hộ, cũng thông báo “cháy hàng” một tòa chỉ sau 60 phút mở bán đầu tháng 12. Theo môi giới Thùy Trang, các căn hai phòng ngủ tại đây, vốn có giá 6,4-6,6 tỷ đồng, giờ đây yêu cầu khách hàng trả thêm 500-600 triệu đồng tiền chênh để mua lại. “Khách hàng chậm chân sẽ phải chịu mức chênh cao hơn do ‘sóng’ thị trường đang dâng cao,” cô Trang nhận định.

### Cảnh báo từ Bộ Xây dựng và thủ đoạn đẩy giá

Bộ Xây dựng đã từng lên tiếng về tình trạng các sàn giao dịch và môi giới ôm hàng, đẩy giá để thu “tiền chênh”. Mặc dù phí hoa hồng chủ đầu tư chi trả thường chỉ ở mức 2-3% giá bán, các sàn và môi giới thường tự ý “cộng thêm giá” khi làm việc với khách hàng. Khoản chênh này không cố định mà biến động từ 5-20% giá bán, tùy thuộc vào sức nóng của thị trường, gây ra tình trạng giá cả không phản ánh đúng giá trị thực của căn hộ.

### Áp lực thanh khoản và động thái “thoát hàng” của nhà đầu tư

Tuy nhiên, thị trường đang cho thấy những dấu hiệu thay đổi. Tại nhiều dự án từng là “điểm nóng,” giới đầu tư “lướt sóng” đang rục rịch “thoát hàng” và chấp nhận giảm mức chênh. Chẳng hạn, tại một phân khu gồm 4 tòa nhà thuộc đại đô thị phía đông Hà Nội, nhiều căn hộ đã thanh toán 15% đang được rao bán với mức chênh giảm từ 400-500 triệu đồng xuống còn 100-200 triệu đồng. Thậm chí, một số căn diện tích lớn (8-10 tỷ đồng) còn được bán bằng giá hợp đồng do áp lực tài chính theo tiến độ thanh toán, không thể tiếp tục đóng tiền. Tương tự, tại một đại đô thị phía bắc, các nhà đầu tư cũng liên tiếp hạ giá bán hàng trăm triệu đến nửa tỷ đồng cho căn hộ dù mới đóng tiền đợt đầu, một tình huống hoàn toàn đối lập với cảnh “giành giật” mua căn hộ và chấp nhận chênh hàng trăm triệu vài tháng trước.

Theo khảo sát môi giới gần đây của kênh Batdongsan.com.vn, khoảng 17% đáp viên cho biết lượng giao dịch trong quý IV giảm mạnh hơn một nửa so với quý III. Riêng phân khúc chung cư, 19% môi giới chia sẻ lượng giao dịch có chiều hướng suy giảm.

### Chuyên gia lý giải nguyên nhân và cảnh báo rủi ro

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng khoản chênh xuất hiện khi lượng đặt cọc (booking) cho một giỏ hàng vượt xa số lượng căn hộ thực có. Với hàng chục đại lý nhưng mỗi đợt ra hàng chỉ vài trăm căn, số lượng căn về mỗi đơn vị rất ít, tạo cảm giác “hàng khan hiếm, booking cao gấp nhiều lần.” Khoản chênh lúc này được tung ra như một tín hiệu rằng hàng càng hiếm thì lợi nhuận “lướt sóng” càng cao.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhấn mạnh rằng lượng booking lớn và tiền chênh cao chưa chắc phản ánh nhu cầu thực của thị trường. Đây là một “chiêu trò” nhằm tạo hiệu ứng FOMO, thúc đẩy các giao dịch sang tay chóng vánh. Ông Kiên cảnh báo tình trạng này ngày càng lan rộng, từ Bắc vào Nam, tiềm ẩn nguy cơ méo mó thị trường và rủi ro lớn nhất thuộc về người mua sau, bởi “tiền chênh phần lớn là khoản trả ngoài, không được ràng buộc về pháp lý.”

### Triển vọng nguồn cung và động thái của cơ quan quản lý

Dù vậy, thị trường có thể đón nhận những tín hiệu tích cực hơn về nguồn cung trong tương lai. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE dự báo Hà Nội sẽ có thêm 11.100 căn hộ mới trong quý IV năm nay, nâng tổng số căn mở bán cả năm 2023 lên hơn 32.300 căn, vượt mức đỉnh của năm ngoái. Giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng sẽ đón thêm hơn 33.000 căn hộ mỗi năm, với nguồn cung đa dạng hơn về vị trí, giúp phân khúc giá 50-60 triệu đồng/m2 dần quay trở lại.

Về phía quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng thừa nhận giá nhà đất có xu hướng tăng nhưng “chưa phản ánh đúng giá trị thực” do hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ, gây mất cân đối cung cầu. Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2026, với kỳ vọng kéo giảm giá nhà trong bối cảnh thị trường tăng nóng.

### Kết luận

Tình trạng tiền chênh phi lý và hoạt động đầu cơ đang là những thách thức lớn đối với thị trường chung cư Hà Nội, gây thiệt hại cho người mua thực và làm sai lệch giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, với triển vọng nguồn cung mới dồi dào hơn và những động thái quyết liệt từ cơ quan quản lý nhằm siết chặt pháp lý, thị trường được kỳ vọng sẽ dần trở lại trạng thái cân bằng, minh bạch hơn, giảm bớt những rủi ro cho người tham gia.