Nhà đầu tư chung cư buộc phải giảm giá hàng trăm triệu đồng để thoát hàng khi thị trường chững lại và nguồn cung dồi dào.
## Bất Động Sản Hà Nội: Nhà Đầu Tư “Lướt Sóng” Chật Vật Thoát Hàng, Giảm Lợi Nhuận Gấp Rút
Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang chứng kiến một sự dịch chuyển rõ rệt, khi nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” đang đối mặt với áp lực lớn, buộc phải cắt giảm hàng trăm triệu đồng lợi nhuận để nhanh chóng sang nhượng tài sản. Tình trạng này trái ngược hoàn toàn với không khí sôi động chỉ vài tháng trước, cho thấy tâm lý thị trường đang chững lại trong bối cảnh nguồn cung mới ồ ạt.
### Chật Vật Tìm Khách Hàng Giữa Làn Sóng Giảm Giá
Chị Ngọc Huyền, một nhà đầu tư tại xã Gia Lâm, đang miệt mài rao bán căn hộ 59 m2 thuộc một đại đô thị phía đông Hà Nội. Mua với giá 6,2 tỷ đồng (tương đương 105 triệu đồng/m2) và đã thanh toán 15% tiến độ (khoảng 900 triệu đồng), chị Huyền còn phải chi thêm 500 triệu đồng tiền chênh để có được suất mua. Ban đầu, với vị trí đối diện hồ và là phân khu ra hàng cuối cùng, chị kỳ vọng kiếm lời tiền tỷ. Tuy nhiên, hiện tại chị sẵn sàng giảm khoản chênh còn 200 triệu đồng, thu về 1,1 tỷ đồng tiền gốc, nhưng vẫn chưa có người hỏi mua. Các môi giới cũng thừa nhận đây là thời điểm thị trường trầm lắng, nếu không giảm giá sâu hơn sẽ khó giao dịch.
Tương tự, anh Trung Hiếu ở xã Đông Anh cũng đang loay hoay tìm cách chuyển nhượng căn hộ 94 m2 tại một dự án phía bắc. Căn hộ này được anh mua với giá 10,2 tỷ đồng, kèm theo 800 triệu đồng tiền chênh. Để kịp thanh toán đợt mới, anh Hiếu giảm khoản chênh xuống còn 300 triệu đồng nhưng vẫn chưa có giao dịch nào trong tháng qua. Anh cho biết, trong các nhóm nhà đầu tư, thông tin rao bán liên tục được cập nhật với giá chênh ngày càng giảm, thậm chí có những căn chấp nhận bán hòa vốn. Nỗi thất vọng hiện rõ khi kỳ vọng “lướt sóng” thu lời vài trăm triệu đồng từ đợt đầu đã không thành hiện thực.
### Môi Giới Ghi Nhận Lượng Ký Gửi Tăng Đột Biến
Những trường hợp như chị Huyền và anh Hiếu không phải là cá biệt. Nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” chung cư đang tìm mọi cách thoát hàng, không muốn “kẹt” lại thành cư dân. Theo Đức Dũng, một môi giới chuyên căn hộ khu đông, lượng khách gửi bán chung cư tăng đột biến 30-40% trong những tháng cuối năm so với quý III. Điều này trái ngược hoàn toàn với 2-3 tháng trước đó, khi các dự án mới liên tục “cháy hàng”, người mua phải giành giật và sẵn sàng trả hàng trăm triệu, thậm chí hơn tỷ đồng tiền chênh để sở hữu những căn hộ đẹp nhất với kỳ vọng bán lại kiếm lời.
Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn cũng củng cố xu hướng này. Khoảng 17% môi giới cho biết lượng giao dịch quý IV giảm mạnh hơn một nửa so với quý III. Riêng phân khúc chung cư, 19% môi giới ghi nhận giao dịch có chiều hướng đi xuống.
### Giá Cao và Áp Lực Tài Chính Đẩy Thị Trường Vào Tình Trạng Bão Hòa
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, phân tích rằng giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, với ít nhu cầu ở thực. Giá bán neo cao đã tạo rào cản lớn cho người mua để ở. Dữ liệu của CBRE cho thấy, quý vừa qua ghi nhận sự xuất hiện ồ ạt các dự án có giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí các thị trường tỉnh ven cũng có nhiều dự án đạt 60-80 triệu đồng/m2.
Khi giá vượt quá khả năng chi trả, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa, nơi “bên bán không muốn giảm giá, bên mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu”. Ông Kiệt cảnh báo về nguy cơ tương tự giai đoạn 2007-2011, khi thị trường bất động sản tăng giá quá nhanh, tín dụng bị thắt chặt, dẫn đến giao dịch gần như đóng băng.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp đã tăng mạnh thời gian qua, chiếm 42% tổng nguồn cung chung cư mở bán trong quý III. Tuy nhiên, 70-80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư với kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê.
Từ cuối tháng 11, giao dịch nhà đất nói chung và chung cư nói riêng bắt đầu sụt giảm khi nhiều ngân hàng ngừng gói vay giá rẻ và lãi suất có dấu hiệu tăng. Lãi suất tăng không chỉ làm giảm sức mua mà còn ảnh hưởng tâm lý, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với các khoản vay. Nhóm nhà đầu tư trước đó ồ ạt sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng “lướt sóng” đang phải tìm cách sang tay do áp lực trả nợ gia tăng.
Nguồn cung chung cư mới ồ ạt ra hàng cũng tạo áp lực thanh khoản lớn cho nhóm “lướt sóng”. Khi thị trường có nhiều lựa chọn với đa dạng phân khúc, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) do cung khan hiếm không còn, khiến việc tìm khách hàng mới trở nên khó khăn hơn. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt dự báo Hà Nội có thể đón thêm 11.100 căn hộ mới trong quý IV, nâng tổng số căn mở bán trong năm nay vượt 32.300 căn, cao hơn mức đỉnh năm ngoái. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí cũng giúp phân khúc giá 50-60 triệu đồng/m2 dần quay trở lại.
### Người Mua Ở Thực Vẫn Đứng Trước Thách Thức
Tuy thị trường chung cư có dấu hiệu chững lại đối với giới đầu tư, người mua ở thực vẫn gặp nhiều khó khăn do giá nhà vẫn neo cao. Báo cáo của VARS chỉ ra rằng trong quý III, dự án siêu sang tăng mạnh, chiếm 42% tổng nguồn cung mở bán mới trên cả nước. Riêng Hà Nội và TP. HCM ghi nhận 80% dự án chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Đính nhận định rằng “nhiều người dân, nhất là giới trẻ, mất động lực sở hữu bất động sản do khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập”. Ông khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ hiện trạng, giá trị sử dụng để xem xét mức giá bán. Thay vì vội vàng mua khi thị trường phấn khích, người mua có thể lựa chọn thuê chung cư nội đô hoặc mua nhà ở vùng ven với mức giá hợp lý hơn.
