Chung cư phía nam tiếp tục tăng giá cuối năm

Giá căn hộ miền Nam tăng vọt 10-45% cùng kỳ, CBRE chỉ rõ: nguồn cung cao cấp đẩy mặt bằng chung.

## Thị trường căn hộ phía Nam “nóng hừng hực”: Giá tăng phi mã, nguồn cung cao cấp áp đảo

Thị trường căn hộ khu vực phía Nam đang chứng kiến đà tăng giá chóng mặt, với mức nhảy vọt trung bình 10-20% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí có nơi cán mốc 45%. Báo cáo từ CBRE Việt Nam và các đơn vị nghiên cứu khác chỉ rõ, sự bứt phá này diễn ra ngay cả khi nguồn cung được cải thiện, chủ yếu do sự áp đảo của phân khúc cao cấp.

### Giá căn hộ TP.HCM và các tỉnh lân cận lập đỉnh mới

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026 gần đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đã chia sẻ những con số đáng chú ý về thị trường. Cụ thể, trong quý IV, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chạm ngưỡng trung bình 90 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ phân khúc sơ cấp (chủ đầu tư mở bán), thị trường thứ cấp (người mua bán lại) cũng ghi nhận mức tăng khoảng 18%, đưa giá trung bình lên 64 triệu đồng/m2.

Làn sóng tăng giá không chỉ giới hạn ở TP.HCM mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các tỉnh lân cận. Trong quý vừa qua, giá chào bán nhiều dự án chung cư mới tại Bình Dương (tính theo địa giới cũ) đã tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12%, và đặc biệt, Long An (về sau thuộc Tây Ninh sau sáp nhập) chứng kiến mức tăng đột biến tới 45%. Giá căn hộ thứ cấp tại những khu vực này cũng đồng loạt tăng từ 13-15% so với cùng kỳ.

### Nguồn cung cải thiện nhưng phân khúc cao cấp chiếm ưu thế

Đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh nguồn cung có phần khởi sắc sau nhiều năm trầm lắng. Theo thống kê của CBRE, tổng nguồn cung mới tại 5 địa phương trọng điểm đạt xấp xỉ 26.000 sản phẩm, gấp đôi so với năm 2024. Trong đó, Bình Dương (địa giới cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ, Tây Ninh có khoảng 2.000 căn, Đồng Nai 600 căn, và TP.HCM (địa giới cũ) đóng góp 7.600 căn, tăng 50% so với năm trước.

Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung giải thích rằng phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, từ đó kéo mặt bằng giá chung lên cao. Cụ thể, 90% các dự án mở bán tại TP.HCM (địa giới cũ) trong năm nay thuộc phân khúc cao cấp/hạng sang, và tỷ lệ này ở Bình Dương (địa giới cũ) là khoảng 60%. Tại Long An, nhiều dự án mới được chào bán với mức giá 40-60 triệu đồng/m2 đã tạo ra sự tăng vọt đáng kể cho toàn khu vực.

### Thị trường vẫn hấp dẫn, nhưng phân khúc bình dân khan hiếm

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng củng cố xu hướng này. Trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM (gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) và các khu vực giáp ranh ghi nhận 22.400 sản phẩm mới ra mắt thị trường, phần lớn có giá tăng 10-20% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, dù giá tăng, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 65%, tương đương 14.700 giao dịch thành công.

Một khảo sát khác từ DKRA Consulting, đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản thuộc DKRA Group, chỉ ra rằng giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh tăng 12-18%, còn giá thứ cấp nhích từ 8-15% tùy khu vực. Đơn vị này dự báo giá căn hộ phía Nam có thể tiếp tục tăng thêm 5-6% trong những tháng cuối năm, đặc biệt khi phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” ngày càng trở nên khan hiếm.

### Lệch pha cung cầu và áp lực lên người mua thực

Tuy nhiên, nguồn cung lớn lại phân bổ không đồng đều, với hơn 63% tập trung tại Bình Dương (địa giới cũ), trong khi các khu vực trung tâm TP.HCM thiếu hụt dự án mới do quỹ đất hạn chế và quy trình pháp lý kéo dài. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định tình trạng “lệch pha cung cầu” này là nguyên nhân chính khiến giá căn hộ nội đô tăng cao, buộc người mua phải dịch chuyển ra các vùng vệ tinh, từ đó thúc đẩy đà tăng giá tại những khu vực này.

Sau một thập kỷ, tốc độ tăng giá nhà ở đã gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập, tạo áp lực lớn cho nhóm người mua có nhu cầu ở thực. Điều này khuyến khích xu hướng tìm kiếm nhà ở tại các khu vực có mức giá phải chăng hơn và khiến họ cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định mua.

### Dự báo 2026 và khuyến nghị cho nhà đầu tư

Về triển vọng thị trường năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam, dự báo nguồn cung mới có thể đạt khoảng 50.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm 65%. Con số này tăng gần 30% so với hiện tại, chủ yếu nhờ vào việc hoàn thiện nhiều tuyến giao thông trọng điểm. Ông Kiệt cũng nhận định mặt bằng giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt, với TP.HCM (địa giới cũ) duy trì mức cao, còn các tỉnh vệ tinh có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục leo thang, rủi ro cho các hoạt động lướt sóng ngắn hạn cũng tăng lên. Đại diện CBRE khuyến nghị các nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn, tập trung vào những dự án gắn liền với hạ tầng lớn như tuyến metro và các khu đô thị được quy hoạch bài bản để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Tóm lại, thị trường căn hộ phía Nam đang trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ về giá, được thúc đẩy bởi sự thiếu hụt phân khúc bình dân và sự thống trị của các dự án cao cấp. Mặc dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, sự phân bổ không đồng đều và áp lực pháp lý vẫn là những rào cản. Đối với người mua ở thực, thách thức ngày càng lớn, trong khi nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn và chiến lược thông minh để nắm bắt cơ hội trong bối cảnh thị trường đầy biến động này.

*Phương Uyên*