Giá nhà tăng nhanh, giao dịch đầu cơ gia tăng đặt thị trường bất động sản cao cấp trước nguy cơ bong bóng.

## Bất động sản cao cấp Việt Nam: Giới chuyên gia cảnh báo rủi ro bong bóng giữa làn sóng tăng giá phi mã

**TP. Hồ Chí Minh & Hà Nội** – Giá nhà ở tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã chứng kiến đà tăng trưởng chóng mặt trong năm qua, cùng với sự dịch chuyển nguồn cung sang phân khúc cao cấp và hạng sang. Thực trạng này đang dấy lên những lo ngại về nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản, đặc biệt trong phân khúc nhà ở hạng sang, nếu không có các biện pháp điều chỉnh kịp thời.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, tại Diễn đàn bất động sản nhà ở gần đây, giá sản phẩm trên thị trường sơ cấp ở hai thành phố lớn đã tăng 35-45% chỉ trong vòng một năm. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý III vừa qua, giá căn hộ đã tăng thêm 15-18%, đạt mức trung bình khoảng 90 triệu đồng/m². Đáng chú ý, khoảng 70% nguồn cung mới trong năm nay tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn cư dân đô thị.

Số liệu từ Knight Frank Việt Nam củng cố thêm bức tranh này, cho thấy giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP. Hồ Chí Minh đã chạm mốc gần 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, gần 60% số sản phẩm chào bán có mức giá trên 100 triệu đồng/m², phần còn lại chủ yếu cũng ở ngưỡng trên 60 triệu đồng/m². Sự áp đảo của các dự án hạng sang đã liên tục đẩy giá bất động sản lên các đỉnh mới trong năm.

**Lo ngại về “kịch bản Trung Quốc” và rủi ro từ giao dịch đầu cơ**

Đà tăng giá mạnh mẽ kéo dài trong nhiều năm khiến không ít nhà phân tích liên tưởng đến giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc một thập kỷ trước, khi sự sôi động của thị trường, thanh khoản cao và dòng vốn đầu cơ ồ ạt đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng sau khi chính sách tín dụng bị thắt chặt. Điều này làm dấy lên câu hỏi liệu Việt Nam có thể đối mặt với một kịch bản tương tự nếu không kiểm soát tốt các rủi ro.

Ông Kiệt nhận định rằng quỹ đạo phát triển của Việt Nam có những điểm khác biệt so với Trung Quốc, do đó kịch bản lặp lại hoàn toàn là không cao. Tuy nhiên, rủi ro vẫn hiện hữu đối với phân khúc cao cấp nếu giá bị đẩy quá xa so với sức mua thực của người dân. Một bong bóng có thể hình thành ngay cả trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, khi giới đầu cơ găm hàng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và lượng vốn đổ vào thị trường vượt quá khả năng hấp thụ.

Chuyên gia này cũng hồi tưởng về giai đoạn 2007-2011, khi thị trường bất động sản trong nước tăng giá quá nhanh, sau đó tín dụng bị thắt chặt và các giao dịch gần như đóng băng. Hiện tại, đà tăng giá của căn hộ cao cấp và hạng sang chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi các giao dịch nghiêng về yếu tố đầu cơ nhiều hơn là nhu cầu ở thực. Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường có thể rơi vào trạng thái bão hòa, với người bán không muốn giảm giá và người mua ngần ngại rủi ro, dẫn đến thanh khoản suy yếu. Đây là một kịch bản xấu nhưng hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục leo lên mức “phi lý” 200-250 triệu đồng/m² mà không tương xứng với chất lượng sản phẩm và thu nhập bình quân.

**Tổng thể thị trường: Thiếu cung là “điểm tựa” nhưng rủi ro vẫn rình rập**

Ở góc độ tổng thể hơn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá rằng nguy cơ bong bóng chỉ ở mức có thể xảy ra đối với phân khúc cao cấp, nhưng với toàn bộ thị trường thì vẫn còn thấp. Khác với Trung Quốc – nơi nguồn cung được bơm mạnh mẽ và bất động sản được xem là động lực tăng trưởng GDP – thị trường Việt Nam lại đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài.

Trong ba năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt dưới 20.000 sản phẩm, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 30.000-40.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2018-2021. Sự phát triển chậm của hạ tầng đô thị, thủ tục pháp lý phức tạp và quỹ đất trung tâm hạn hẹp là những nguyên nhân chính khiến số lượng dự án mới không đáp ứng đủ nhu cầu. Chính sự mất cân bằng cung – cầu này giúp Việt Nam ít có khả năng rơi vào một cuộc khủng hoảng diện rộng như Trung Quốc trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, bà Dung cũng cảnh báo rằng ranh giới giữa tăng trưởng mạnh mẽ và hình thành bong bóng tài sản là rất mong manh nếu giá tiếp tục vượt quá sức mua của xã hội.

**Triển vọng dài hạn và định hướng đầu tư bền vững**

Nhìn về triển vọng dài hạn, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng dư địa tăng trưởng của thị trường vẫn tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và làn sóng dịch chuyển công nghiệp. Dù vậy, ông cũng lưu ý về nguy cơ xuất hiện “điểm nghẽn thanh khoản” tại phân khúc cao cấp, vốn đang có mức giá tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ.

Theo ông Kiên, thị trường vận hành theo chu kỳ, giá không thể tăng mãi hay giảm mãi. Điều cốt yếu là xác định đúng giá trị thực và lựa chọn thời điểm phù hợp. Giai đoạn hiện nay đòi hỏi chiến lược thận trọng, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, ưu tiên giá trị khai thác thực tế và dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận tăng giá ngắn hạn.

**Chính sách nhà nước: “Van giảm áp” cho thị trường**

Một điểm sáng được giới chuyên môn nhấn mạnh là các chính sách điều hành của nhà nước. Nhiều biện pháp điều tiết thị trường đang được cơ quan chức năng đưa ra sớm, trước khi nguy cơ bong bóng lan rộng. Các đề xuất liên quan đến thuế tài sản, hạn chế hoạt động đầu cơ, cải cách pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, cũng như phát triển nhà ở xã hội và phân khúc hợp túi tiền đang được xây dựng.

Cơ quan quản lý cũng thể hiện rõ quan điểm hỗ trợ tăng nguồn cung thực, kiểm soát kỳ vọng về giá, hướng tới một thị trường minh bạch và ổn định hơn. Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh nhất thập kỷ, những bước điều tiết này được xem như “van giảm áp” quan trọng, nhằm hạ nhiệt thị trường và đưa cơ cấu sản phẩm về trạng thái cân bằng hơn, đặc biệt với nhóm trung cấp – phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật và có biên độ hấp thụ tốt. Nền tảng này, theo các chuyên gia, sẽ góp phần duy trì sự phát triển bền vững và hạn chế hình thành chu kỳ tăng nóng mới.

Đối với nhà đầu tư, khuyến nghị chung là cần xác định mục tiêu dài hạn dựa trên nhu cầu thực, dòng tiền và khả năng tài chính cá nhân. Các sản phẩm sở hữu pháp lý minh bạch, tọa lạc tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, cùng với mức giá tương xứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, được đánh giá là có biên độ giữ giá và khai thác tốt hơn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tức thời. Thị trường hiện tại đòi hỏi một sự chuyển dịch tư duy từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, ưu tiên yếu tố sử dụng, cho thuê và tiềm năng dòng tiền bền vững, phù hợp với chu kỳ vận động mới của bất động sản.