CEO Nam Long: Hạ nhiệt giá bất động sản cần giải pháp căn cơ như mở rộng nguồn cung, không chỉ hành chính đơn thuần.

## Giải Mã Áp Lực Giá Nhà Đô Thị: Chuyên Gia Kiến Nghị Mở Rộng Nguồn Cung Thay Vì Can Thiệp Hành Chính

**TP. Hồ Chí Minh** – Việc kiểm soát đà tăng giá bất động sản tại các đô thị lớn không chỉ là bài toán nan giải của riêng Việt Nam. Nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng, các biện pháp hành chính đơn thuần khó lòng ghìm cương được thị trường, mà cần những giải pháp mang tính gốc rễ, đặc biệt là việc gia tăng nguồn cung. Đây là nhận định được ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, CEO Nam Long, đưa ra tại sự kiện NLG-Day, và nhận được sự đồng tình từ các chuyên gia khác.

### Can Thiệp Hành Chính Có Thể Phản Tác Dụng

Theo ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, lịch sử thị trường nhà đất tại Singapore và Trung Quốc đã chứng minh rằng, dù các chính sách điều tiết trực tiếp được áp dụng, giá nhà vẫn có thể leo thang mạnh mẽ khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu. “Càng cố ghìm bằng biện pháp hành chính, thị trường càng phản ứng mạnh”, ông Loh nhấn mạnh, cho thấy sự phức tạp và khó lường của cơ chế thị trường.

Tại Việt Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đà tăng giá bất động sản chịu ảnh hưởng bởi ba nguyên nhân chính: chi phí đất đai ngày càng cao, những vướng mắc pháp lý kéo dài và kỳ vọng lợi nhuận không ngừng tăng của các chủ đất. Quỹ đất sạch ở khu vực nội đô đang cạn kiệt, gây trở ngại lớn cho việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, trong khi nguồn cung mới chưa có sự đột phá. Ông Loh khẳng định, giá bất động sản vận hành theo quy luật cung – cầu, chi phí đất và kỳ vọng lợi nhuận của cả chủ đất lẫn nhà phát triển dự án. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở mức cao, mọi can thiệp trực tiếp đều khó đạt hiệu quả, thậm chí có thể gây bất ổn cho thị trường. Do đó, “giải pháp căn bản nhất là mở rộng nguồn cung”, CEO Nam Long kết luận.

Vai trò điều phối của Nhà nước được ông Loh nhấn mạnh là vô cùng quan trọng trong việc bình ổn thị trường, thông qua việc gỡ vướng pháp lý và thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở, đặc biệt là phân khúc giá phải chăng. Mặc dù vậy, ông nhận định rằng nếu Việt Nam làm tốt công tác điều phối, đà tăng giá nhà có thể chậm lại, nhưng để giá giảm sâu là điều rất khó khăn khi chi phí phát triển và sự khan hiếm đất đai vẫn tiếp tục tăng.

### Savills Việt Nam Đồng Quan Điểm: Thị Trường Vận Hành Theo Quy Luật Riêng

Từ góc nhìn độc lập, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cũng chia sẻ quan điểm về bản chất thị trường của giá nhà. Bà khẳng định giá bất động sản không thể bị chi phối bởi chỉ thị hành chính đơn thuần, mà phải xuất phát từ nền tảng quy hoạch, pháp lý và tài chính vững chắc.

Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì sự tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực và sự phát triển của hạ tầng. Tuy nhiên, theo bà Hương, các yếu tố như quy hoạch tổng thể, thủ tục pháp lý minh bạch và cơ chế tài chính linh hoạt mới là chìa khóa để cân bằng cung – cầu và kiểm soát giá nhà về lâu dài. Hiện tại, nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh vẫn bị hạn chế đáng kể do các rào cản pháp lý, trong khi nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì mức cao, dẫn đến sự mất cân bằng cung – cầu và đẩy giá bán lên cao.

Giải pháp cốt lõi, theo chuyên gia Savills, không phải là hạ giá trực tiếp mà là nới rộng không gian đô thị, phát triển các khu vực vệ tinh quanh TP. Hồ Chí Minh và đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống giao thông kết nối. Điều này sẽ mở ra cơ hội hình thành các cụm dân cư – thương mại mới ở ngoài khu lõi đô thị. Bà Hương nhấn mạnh, việc giá nhà có giảm hay không phụ thuộc trực tiếp vào tốc độ gia tăng nguồn cung và sự cải thiện hạ tầng giao thông. Khi các dự án metro, đường vành đai, cao tốc liên tỉnh được hoàn thiện, quỹ đất vùng ven sẽ có thể chuyển hóa thành các khu đô thị lớn với chi phí phải chăng hơn. Khi đó, giá nhà có thể tăng chậm lại, nhưng việc giảm mạnh như kỳ vọng của đa số người mua sẽ cần một thời gian dài và cơ chế vận hành thị trường sẽ là yếu tố quyết định.

Song song đó, chính sách tài chính cũng giữ vai trò then chốt. Việt Nam đang nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, một mô hình tương tự như Singapore hay Hàn Quốc – nơi người dân được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi và thời hạn dài, còn chủ đầu tư được hưởng ưu đãi khi đầu tư và tiếp cận đất quy hoạch. “Quỹ nhà ở tạo ra lợi ích song phương: người mua được hỗ trợ tài chính, còn doanh nghiệp có động lực phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng có lợi, thị trường mới hướng đến sự cân bằng bền vững”, bà Hương phân tích.

### Nam Long: Kiên Định Với Nhà Ở Thực Dù Thị Trường Nhiều Biến Động

Bà Hương Nguyễn, Giám đốc Đầu tư Nam Long Group, cũng nhận định về tình trạng mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Bà cho rằng việc nhiều dự án ở xa trung tâm có mức giá tiệm cận khu vực nội đô đã khiến nhiều người lầm tưởng toàn thị trường đồng loạt tăng giá và chỉ có nhà cao cấp. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn tồn tại những dự án có mức giá hợp lý cho nhóm mua ở thực, dù tỷ trọng nhỏ và phân bổ ở các khu vực xa trung tâm.

Với các doanh nghiệp, áp lực chi phí đất cao đang thu hẹp biên lợi nhuận, đặc biệt với mô hình phát triển đô thị quy mô lớn đòi hỏi đầu tư hạ tầng đồng bộ. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm, phát triển đa dạng các phân khúc từ cao cấp đến bình dân để cân bằng tài chính.

Dù đối mặt với nhiều biến động, Nam Long vẫn kiên định với chiến lược phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Doanh nghiệp đang tích cực tìm kiếm quỹ đất để xây dựng sản phẩm có mức giá 30-35 triệu đồng mỗi mét vuông, hướng tới nhóm khách hàng mua để ở. Bà Hương Nguyễn cũng khẳng định, dù làm nhà giá hợp lý, sản phẩm chỉ hấp thụ tốt khi đáp ứng tiêu chuẩn về thiết kế, công năng và tiện ích. “Không chỉ rẻ là bán được mà phụ thuộc vào chất lượng và khả năng đáp ứng kỳ vọng người mua”, bà Hương nhấn mạnh.

Nhìn chung, để ổn định thị trường bất động sản và đưa giá nhà về mức hợp lý, các chuyên gia đều nhất trí rằng cần một cách tiếp cận toàn diện, kết hợp hài hòa giữa việc gia tăng nguồn cung, cải thiện hành lang pháp lý, phát triển hạ tầng đồng bộ và có những chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả, thay vì chỉ trông chờ vào các biện pháp hành chính nhất thời.

*Bài viết của Phương Uyên*