TP.HCM đề xuất bảng giá đất nông nghiệp 2026: Tăng đột biến 78-85% với mức cao nhất 1,4 triệu đồng/m2, hướng tới giảm chênh lệch giá.
## Giá đất nông nghiệp TP.HCM “bật tăng” kỷ lục: Dự kiến tăng tới 85%, giảm gánh nặng chuyển đổi mục đích
TP.HCM đang trên đà thực hiện một cuộc “cách mạng” trong định giá đất nông nghiệp với dự thảo bảng giá mới, dự kiến áp dụng từ năm 2026. Theo đó, mức giá cao nhất cho đất nông nghiệp có thể chạm mốc 1,4 triệu đồng mỗi mét vuông, đại diện cho mức tăng trưởng ấn tượng, có thể lên đến gần 85% so với quy định hiện hành. Động thái này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá đất nông nghiệp và đất ở, đồng thời mang lại công bằng hơn trong các giao dịch đất đai.
### Mức tăng đột biến và phân loại đất theo dự thảo
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM hiện đang thu thập ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới cho giai đoạn từ 2026. Trong đó, giá đất nông nghiệp của thành phố được dự báo sẽ có sự điều chỉnh mạnh mẽ. Cụ thể, mức giá trần có thể đạt 1,4 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng xấp xỉ 78% so với mức đỉnh 810.000 đồng/m2 theo Quyết định 79 hiện hành.
Dự thảo này phân loại đất nông nghiệp thành 4 khu vực địa lý và 3 vị trí cụ thể nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế:
* **Vị trí 1:** Các thửa đất tiếp giáp trực tiếp với lề đường, trong phạm vi 200 mét.
* **Vị trí 2:** Các thửa đất nằm cách lề đường từ 200 đến 400 mét.
* **Vị trí 3:** Bao gồm các vị trí còn lại, xa đường chính hơn.
### Chi tiết bảng giá theo từng loại đất và khu vực:
Đối với đất trồng cây lâu năm, mức giá cao nhất được đề xuất cho vị trí 1 khu vực 1 là 1,4 triệu đồng/m2. Các mức giá khác giảm dần theo khu vực và vị trí:
* **Khu vực 1:** Vị trí 1: 1.400.000 đồng; Vị trí 2: 1.150.000 đồng; Vị trí 3: 920.000 đồng.
* **Khu vực 2:** Vị trí 1: 1.200.000 đồng; Vị trí 2: 960.000 đồng; Vị trí 3: 770.000 đồng.
* **Khu vực 3:** Vị trí 1: 840.000 đồng; Vị trí 2: 670.000 đồng; Vị trí 3: 540.000 đồng.
* **Khu vực 4:** Vị trí 1: 580.000 đồng; Vị trí 2: 460.000 đồng; Vị trí 3: 370.000 đồng.
Tương tự, đất trồng cây hằng năm (bao gồm đất lúa và các loại cây khác) cũng chứng kiến sự điều chỉnh đáng kể:
* **Khu vực 1:** Vị trí 1: 1.200.000 đồng; Vị trí 2: 980.000 đồng; Vị trí 3: 770.000 đồng.
* **Khu vực 2:** Vị trí 1: 1.000.000 đồng; Vị trí 2: 800.000 đồng; Vị trí 3: 640.000 đồng.
* **Khu vực 3:** Vị trí 1: 700.000 đồng; Vị trí 2: 560.000 đồng; Vị trí 3: 450.000 đồng.
* **Khu vực 4:** Vị trí 1: 480.000 đồng; Vị trí 2: 380.000 đồng; Vị trí 3: 300.000 đồng.
### So sánh với Quyết định 79 và lý do điều chỉnh:
So với bảng giá theo Quyết định 79 hiện hành, đất trồng cây lâu năm tại khu vực 1 dự kiến sẽ có mức tăng mạnh nhất, dao động khoảng 73-78%. Khu vực 2 tăng 54%, trong khi khu vực 3 có mức tăng khiêm tốn hơn, khoảng 11-12%. Đối với đất trồng cây hàng năm, khu vực 1 ghi nhận mức tăng cao nhất, gần 85%. Khu vực 2 tăng 60% ở cả ba vị trí khảo sát, còn khu vực 3 tăng khoảng 16,7%.
Theo đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất, mức giá nông nghiệp trong dự thảo được cân nhắc dựa trên khoảng 20% giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Mục tiêu là để bảng giá sát với thị trường hơn nhưng vẫn đảm bảo sự công bằng. Thực tế cho thấy, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở nhiều nơi đã cao gấp nhiều lần so với bảng giá quy định. Đơn cử, tại khu vực TP Thủ Đức (cũ), bảng giá cao nhất chỉ hơn 800.000 đồng/m2, trong khi mức bồi thường thực tế có thể lên đến 9 triệu đồng/m2. Tương tự, tại khu vực Củ Chi (cũ), bảng giá cao nhất là 600.000 đồng/m2, nhưng bồi thường thực tế đã đạt 3 triệu đồng/m2.
### Lợi ích và tác động đến người dân, thị trường:
Việc nâng cao giá đất nông nghiệp không chỉ giúp hợp lý hóa khoản tiền đền bù tái định cư và thu hồi đất mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm số tiền mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Theo công thức tính tiền sử dụng đất là: (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất được chuyển mục đích.
Khi giá đất nông nghiệp tăng lên, chi phí chuyển đổi sẽ được giảm thiểu đáng kể. Ví dụ, tại TP Thủ Đức (cũ), giá đất nông nghiệp hiện tại là 650.000 đồng/m2. Với dự thảo mới, mức giá này được nâng lên 1,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, bảng giá đất ở gần như ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.
Điều chỉnh này không chỉ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất mà còn giảm thiểu đáng kể áp lực tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng chênh lệch giá đất nông nghiệp và đất ở quá lớn, gây ra nhiều hệ lụy.
### Kết luận:
Dự thảo bảng giá đất lần này đang trong quá trình lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất mới sẽ đóng vai trò là căn cứ pháp lý quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan (thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng), lệ phí, cũng như xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, nó sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả các giao dịch mua bán bất động sản, đặc biệt là đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Đây là một bước đi chiến lược nhằm minh bạch hóa thị trường, đảm bảo công bằng và phát triển bền vững cho TP.HCM.
