Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị xây dựng bảng giá đất 2026 không dựa vào giá thị trường ban đầu.
## TP.HCM: IEEr Đề Xuất Công Thức Mới Xây Dựng Bảng Giá Đất 2026, Loại Bỏ Ảnh Hưởng Giá Thị Trường Ban Đầu
Trong bối cảnh áp lực về giá đất ngày càng tăng tại TP.HCM, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (IEEr) vừa gửi kiến nghị quan trọng tới UBND Thành phố, đề xuất một cách tiếp cận hoàn toàn mới trong việc xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026. Thay vì tiếp tục lấy giá thị trường làm cơ sở tính toán ban đầu, IEEr nhấn mạnh cần quay trở lại phương pháp sử dụng hệ số K để đảm bảo tính khả thi và giảm gánh nặng cho người dân lẫn doanh nghiệp.
Kiến nghị của IEEr xuất phát từ thực tế bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79/2024 đang ở mức quá cao, gây khó khăn đáng kể cho cả người dân, cộng đồng doanh nghiệp và ngay cả cơ quan quản lý. Do đó, Viện đề xuất Thành phố nên tuân thủ đúng tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị, lấy bảng giá đất cũ (theo Quyết định 02/2020) làm nền tảng. Sau đó, áp dụng một hệ số điều chỉnh K để thiết lập bảng giá đất mới, dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Đặc biệt, phương pháp này loại trừ việc dùng giá thị trường làm căn cứ khởi điểm cho việc xây dựng bảng giá đất lần đầu.
Hệ số K được IEEr gợi ý có biên độ điều chỉnh linh hoạt, dao động từ 0,2 đến 3 lần, tùy thuộc vào đặc điểm và vị trí của từng khu vực. Theo quan điểm của Viện, việc này không chỉ mang lại sự linh hoạt cần thiết mà còn góp phần ổn định thị trường. IEEr phân tích rằng phương thức hiện tại, khi lấy giá thị trường rồi nhân thêm hệ số K, đã đẩy giá đất lên mức vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Cụ thể, với thu nhập bình quân đầu người quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng mỗi tháng, việc sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ có giá 1,2 tỷ đồng đòi hỏi người lao động phải tích lũy trong nhiều thập kỷ, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng.
Cơ chế áp dụng hệ số K, theo IEEr, mang lại nhiều ưu điểm vượt trội. Nó giúp các cơ quan quản lý nhà nước xác định tiền sử dụng đất một cách nhanh chóng, minh bạch và hiệu quả, giảm thiểu tối đa sự phức tạp. Đồng thời, không cần thiết phải thuê các đơn vị thẩm định giá, qua đó tiết kiệm được thời gian và chi phí. IEEr cũng nhận định, khi dữ liệu về đất đai được chuẩn hóa và làm sạch, hệ số K có thể được áp dụng chi tiết đến từng thửa đất hoặc dự án cụ thể, và có khả năng điều chỉnh nhiều lần trong năm. Điều này hứa hẹn một thị trường đất đai vừa linh hoạt, vừa ổn định.
Đối với đất nông nghiệp, IEEr đề xuất mức giá nên bằng 30% so với giá đất ở cùng thửa. Kiến nghị này nhằm mục đích giảm đáng kể chi phí khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Viện dẫn chứng thực tế một số địa phương như Nghệ An đã áp dụng tỷ lệ 20% và cho thấy hiệu quả tích cực trong việc khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp và sử dụng đất hiệu quả hơn.
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng IEEr, bày tỏ tin tưởng rằng nếu TP.HCM thực hiện đúng theo hướng dẫn của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính, bảng giá đất năm 2026 có thể được hoàn thiện nhanh chóng, đảm bảo tính minh bạch và phản ánh sát thực tế. Ông nhấn mạnh, một khi bảng giá đất được thiết lập ổn định, nguồn tiền từ người dân sẽ được giải phóng, quay trở lại kênh tiêu dùng và đầu tư. Đồng thời, các doanh nghiệp sẽ có cơ sở vững chắc hơn để mạnh dạn mở rộng quy mô sản xuất – kinh doanh, từ đó đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế Thành phố.
Hiện tại, TP.HCM đang tích cực triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024. Dự án này bao gồm việc khảo sát khoảng 27.000 phiếu trên 7.505 tuyến đường và đoạn đường khác nhau, với tổng kinh phí gần 16,3 tỷ đồng, dự kiến kéo dài từ tháng 8 đến cuối tháng 12 năm nay. Bảng giá đất đóng vai trò cực kỳ quan trọng, là căn cứ pháp lý để tính toán các khoản thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như làm cơ sở xác định mức bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Việc xây dựng một bảng giá đất thống nhất và hiệu quả từ năm 2026 được đánh giá là một bước đi chiến lược, không chỉ cung cấp cơ sở vững chắc cho việc tính toán nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai mà còn là công cụ quan trọng để quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Đặc biệt, theo quy định của luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây, hứa hẹn một sự điều chỉnh kịp thời và linh hoạt hơn, góp phần tạo nên một thị trường minh bạch và phát triển bền vững. (Phương Uyên)
