63 dự án bất động sản ‘dính’ đất nông nghiệp ở TP HCM được tháo gỡ

TP.HCM phê duyệt thí điểm chuyển đổi 63 khu đất hơn 8,5 triệu m2 thành nhà ở thương mại, gỡ vướng pháp lý.

## TP.HCM Gỡ Nút Thắt Pháp Lý: Hàng Loạt Dự Án Bất Động Sản Được Thí Điểm Chuyển Đổi Mục Đích Đất

**TP.HCM, [Ngày đăng bài]** – Trong một động thái quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài cho thị trường bất động sản, Hội đồng nhân dân (HĐND) TP.HCM vừa chính thức thông qua việc thí điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho 63 khu đất thuộc nhiều dự án. Với tổng diện tích lên đến hơn 8,5 triệu mét vuông, các khu đất này sẽ được phép phát triển thành nhà ở thương mại, mở ra cơ hội giải quyết nguồn cung và thúc đẩy thị trường nhà đất tại đô thị lớn nhất nước.

### Chấp Thuận Quan Trọng Theo Nghị Quyết 171

Quyết định mang tính bước ngoặt này được các đại biểu HĐND TP.HCM phê duyệt tại kỳ họp chuyên đề diễn ra vào ngày 14/11 vừa qua. Đây là bước cụ thể hóa Nghị quyết 171 của Quốc hội, một cơ chế đặc thù cho phép triển khai các dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc từ các khu đất mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng. Đáng chú ý, toàn bộ các nhà đầu tư liên quan đến 63 khu đất này đều lựa chọn phương án thỏa thuận quyền sử dụng đất thay vì đề xuất thu hồi đất công.

Kết quả rà soát kỹ lưỡng của ngành chức năng khẳng định 63 khu đất này đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cần thiết, đặc biệt là sự phù hợp với quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố. Một trong những điều kiện then chốt là tổng diện tích đất ở tăng thêm không vượt quá 30% so với quy hoạch đã được phê duyệt. Cụ thể, trong tổng quy mô khoảng 8,5 triệu m2, diện tích đất ở (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển đổi) chiếm trên 438 hecta. Trong đó, khoảng 80 hecta đất trồng lúa dự kiến sẽ được chuyển đổi mục đích.

### Phân Bổ Các Dự Án Được Tháo Gỡ Vướng Mắc

Việc phân bổ các dự án được tháo gỡ vướng mắc cho thấy sự tập trung ở hai khu vực chính:

* **Khu vực TP.HCM cũ:** Ghi nhận 56 khu đất, với tổng diện tích khoảng 564 hecta, trong đó có khoảng 310 hecta là đất ở và 77 hecta đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích. Các dự án nổi bật tại đây bao gồm Khu dân cư Sadeco Phước Kiển (xã Nhà Bè), Dự án nhà ở thương mại đa dạng (shophouse, căn hộ, nhà ở liền kề kết hợp thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí) của GigaMall Việt Nam (xã Cần Giờ), Dự án LaChateau 2 của Công ty Lê Thành và Viva Center tại phường Tân Mỹ.
* **Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ:** Có 7 khu đất, tổng diện tích xấp xỉ 291 hecta, với khoảng 129 hecta đất ở và gần 28.638 m2 đất trồng lúa dự kiến chuyển đổi. Các dự án chủ yếu nằm tại địa bàn xã Long Điền, như Khu đô thị Long Điền của Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu, Khu nhà ở sinh thái An Hưng (An Hưng Land) và Khu nhà ở sinh thái An Vương (An Vương Land).

### Từ Chối Đề Xuất Mới và Các Quyết Định Trước Đó

Cũng tại kỳ họp này, UBND TP.HCM thông tin về 12 khu đất khác, tổng diện tích khoảng 101 hecta, do các tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất tham gia thí điểm. Tuy nhiên, qua quá trình rà soát và đánh giá, các cơ quan chức năng nhận định những khu đất này chưa đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Nghị quyết số 171 nên không được đưa vào danh mục phê duyệt.

Trước đó, vào cuối tháng 9, HĐND TP.HCM cũng đã chấp thuận cho 54 doanh nghiệp bất động sản triển khai thí điểm dự án nhà ở thương mại trên các khu đất nông nghiệp, với tổng diện tích hơn 6,55 triệu m2, trong đó có gần 213.000 m2 là đất trồng lúa dự kiến chuyển đổi. Trong số này, 48 khu đất thuộc khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ và 6 khu tại địa bàn TP.HCM cũ.

### Cơ Chế Đặc Thù Từ Nghị Quyết 171

Nghị quyết số 171 của Quốc hội được xem là một công cụ pháp lý đặc thù, ra đời nhằm gỡ bỏ những rào cản dai dẳng trong việc phát triển các dự án bất động sản nhà ở thương mại. Thời gian thực hiện cơ chế này kéo dài từ ngày 1/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030.

Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai, để triển khai dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư buộc phải sở hữu 100% đất ở hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất sản xuất kinh doanh). Điều khoản này đã tạo ra nút thắt lớn, gây đình trệ cho nhiều dự án có lẫn đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác.

Nghị quyết 171 mang đến giải pháp đột phá khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt, việc này được thực hiện mà không cần thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này giúp đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian thủ tục và giảm thiểu chi phí cho doanh nghiệp, từ đó góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tuy nhiên, các dự án được thí điểm phải tuân thủ các tiêu chí hết sức nghiêm ngặt, bao gồm:

* Thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị.
* Tổng diện tích đất ở trong dự án thí điểm không được vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch của tỉnh/thành phố.
* Không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Quyết định của HĐND TP.HCM không chỉ mở ra hướng đi mới cho các dự án bất động sản đang gặp khó khăn mà còn thể hiện quyết tâm của thành phố trong việc cải thiện môi trường đầu tư, thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Việc áp dụng Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ, giúp khai thông nhiều dự án trọng điểm, đáp ứng nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn tới.