Thị trường căn hộ vệ tinh TP HCM: Nguồn cung 2 tỷ đồng khan hiếm, giá tăng chóng mặt sau sáp nhập.
## Sức ép giá nhà tại các đô thị vệ tinh TP HCM: 2 tỷ đồng khó kiếm căn hộ phù hợp
Trong bối cảnh giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh liên tục leo thang, những người có ngân sách khoảng 2 tỷ đồng ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm tổ ấm tại các đô thị vệ tinh xung quanh. Sự kiện sáp nhập hành chính đã vô tình tạo thêm áp lực, đẩy mặt bằng giá các khu vực này lên mức khó lường.
Câu chuyện của chị Thanh Hà, cư dân từng thuộc phường Hiệp Bình Phước cũ, là một minh chứng rõ nét cho tình hình này. Đầu năm nay, chị tìm mua căn hộ hai phòng ngủ tại nội thành TP HCM, nhưng các dự án phù hợp cho gia đình bốn người đều có giá khoảng 3,9 tỷ đồng. Chuyển hướng sang Dĩ An (Bình Dương cũ), chị được giới thiệu một căn hộ hai phòng ngủ với giá 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ đến đầu tháng 9, cùng căn hộ đó đã được môi giới báo giá lên hơn 2,7 tỷ đồng, trong khi căn nội thành cũng đã vượt mốc 4,2 tỷ đồng.
Anh Trần Văn Thắng, một nhân viên ngành may mặc tại TP HCM, cũng chung cảnh ngộ. Dù đã làm việc và sinh sống gần một thập kỷ, ước mơ sở hữu nhà vẫn còn xa vời. Năm ngoái, anh tìm kiếm căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại các khu vực Bình Tân, Nhà Bè và quận 9 cũ nhưng không thành công. Khi chuyển sự chú ý sang Bình Dương, một khu vực vừa được sáp nhập vào TP HCM, anh nhận thấy giá đã tăng đáng kể. Anh Thắng chia sẻ: “Những dự án từng có giá khoảng 2 tỷ đồng năm ngoái, giờ đây đã vượt ngưỡng 2,5-2,8 tỷ đồng. Tốc độ tăng giá quá nhanh khiến mức lương lao động như chúng tôi không thể theo kịp.”
Theo ghi nhận của VnExpress, mặc dù nguồn cung từ Bình Dương ồ ạt đổ vào sau sáp nhập, nhưng điều này không hề giúp hạ nhiệt giá nhà ở nội thành TP HCM. Ngược lại, chính sự khan hiếm quỹ đất và lợi thế giáp ranh “siêu đô thị” đã kích thích giá nhà tại các khu vực này tăng vọt. Nhiều dự án từng được coi là “vừa túi tiền” như The Gió Riverside, khởi điểm đầu năm với khoảng 40 triệu đồng/m2, nay đã rao bán tòa tháp mới với giá thấp nhất 47 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Trên thị trường thứ cấp, các căn hộ tương tự có giá sang tay từ 50-55 triệu đồng/m2.
Một loạt các dự án chung cư khác như Phú Đông Sky One, Bcons City, The Gió Riverside, TT Avio, The Felix… cũng chứng kiến mức tăng từ 33-40 triệu đồng/m2 lên 38-50 triệu đồng/m2. Hiện tại, một căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực này có giá tối thiểu 2,5-3 tỷ đồng, chưa kể các khoản thuế phí.
Không chỉ Bình Dương, khu vực Tây Ninh (từng được đề cập là Long An cũ), giáp khu Tây TP HCM và vốn được xem là “nguồn cung nhà bình dân”, cũng ghi nhận sự tăng giá mạnh mẽ gần đây. Các dự án có tầm giá 1,2-1,5 tỷ đồng vào năm 2024 nay đã nhích lên khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn. Điển hình, dự án Destino Centro của Seaholding, thời điểm tiền mở bán năm ngoái có giá đặt mua từ 26-30 triệu đồng/m2, hiện đang giao dịch 30-34 triệu đồng/m2 (chưa VAT), tăng hơn 15%. Hay dự án Ehome Southgate của Nam Long, có giá khởi điểm 950 triệu đến 1 tỷ đồng vào năm 2022, nay được rao bán lại ở mức 1,6-1,7 tỷ đồng. Nhiều chung cư mới sắp triển khai như Win City, Solaria Rise, Eco Reatreat… đều dự kiến có giá bán trên 2 tỷ đồng mỗi căn.
Số liệu thống kê từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, giá căn hộ trung bình tại Bình Dương (cũ) trong quý III dao động 40-60 triệu đồng/m2, tăng 30-35%; còn tại Tây Ninh là từ 35 triệu đồng/m2, tăng gần 19%. Trung bình, một căn hộ hai phòng ngủ ở Bình Dương cũ (đã bao gồm thuế phí) có giá khoảng 2,6-3 tỷ đồng, trong khi tại TP HCM mức giá này tiệm cận 5 tỷ đồng.
Báo cáo từ DKRA Group cũng chỉ ra rằng, trong 8 tháng đầu năm, giá chung cư tại TP HCM đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Bình Dương cũ đạt 40-60 triệu đồng/m2, và Tây Ninh khoảng 35-37 triệu đồng/m2, với mức tăng trung bình 10-15% so với cuối năm ngoái. Tương tự, CBRE ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp tại TP HCM tăng trung bình 29% trong 8 tháng qua, Bình Dương cũ tăng 14%, Đồng Nai đạt 15%, riêng Tây Ninh chứng kiến tốc độ tăng phi mã tới 90% so với cùng kỳ năm trước.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, lý giải rằng việc giá nhà vùng ven tăng nhanh là sự cộng hưởng của nhiều yếu tố. Khi giá nhà trung tâm vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân, dòng cầu tự nhiên đã dịch chuyển sang các khu vực giáp ranh như Bình Dương cũ, Đồng Nai hay Tây Ninh, kéo mặt bằng giá tại đây đi lên. Cùng với đó, kỳ vọng vào các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, tuyến metro số 1 kéo dài đến Dĩ An hay Quốc lộ 13 mở rộng đã củng cố niềm tin của giới đầu tư rằng vùng ven sẽ sớm trở thành các “vệ tinh” phát triển mới của thành phố. Thêm vào đó, nguồn cung dự án mới khan hiếm do quy trình rà soát pháp lý kéo dài, cộng với chi phí đất đai và tài chính tăng cao cũng góp phần đẩy giá sơ cấp. Bà Hương nhận định: “Tâm lý đầu tư đón đầu cùng chi phí phát triển dự án leo thang đang đẩy giá nhà vùng ven tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, làm thu hẹp phân khúc nhà ở vừa túi tiền.”
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng cho rằng các chủ đầu tư khi mở rộng về vùng lân cận TP HCM có xu hướng nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm, gia tăng tiện ích và dịch vụ cho dự án. Nếu trước đây, phần lớn dự án tại Đồng Nai hay Tây Ninh thuộc phân khúc bình dân, thì nửa đầu năm 2025 đã xuất hiện nhiều dự án trung cấp và cận cao cấp, kéo giá bán tăng theo. Bà Dung dự báo trong hai năm tới, giá nhà tại các khu vực TP HCM mới sẽ tăng trung bình 10% mỗi năm, trong khi các vùng vệ tinh sẽ tăng mạnh hơn, khoảng 21% mỗi năm, nhờ giá khởi điểm thấp và định vị sản phẩm dần dịch chuyển lên phân khúc cao hơn.
Viện nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services nhận định, khoảng 80% nguồn cung mới trong thời gian tới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh. Trong bối cảnh quỹ đất TP HCM ngày càng eo hẹp và giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, giá nhà tại các đô thị vệ tinh, dù có tăng, vẫn được xem là “dễ chịu” hơn. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 cùng các quy định về thuế và chi phí đầu tư được dự báo sẽ tiếp tục là yếu tố đẩy giá bán tăng cao.
