4 lưu ý quan trọng khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

3 Tháng Một, 2019 Admin 37 Lượt xem

2018 được coi là năm ảm đạm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi nguồn cung và giao dịch ở các thị trường trọng điểm đều sụt giảm mạnh so với 2017. Trong năm 2019, liệu bất động sản nghỉ dưỡng có rơi vào “vùng trũng” và nhà đầu tư cần lưu ý những điều gì khi đổ tiền vào phân khúc này?

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là điểm sáng của thị trường

Giai đoạn 2016-2017, condotel bùng nổ cả về nguồn cung và giao dịch tại nhiều thị trường nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, kịch bản này đã không còn lặp lại trong năm 2018. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ quý IV/2017, ở dòng condotel cao cấp, Nha Trang đã ghi nhận hiện tượng người mua F1 khó chuyển nhượng hàng vì thanh khoản kém.

Thị trường nghỉ dưỡng sẽ không gặp phải quá nhiều thách thức
như thị trường nhà ở tại các thành phố lớn 

Số lượng dự án mới được giới thiệu trên thị trường trong năm qua cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Số liệu từ Hội Môi giới cũng cho biết, trên cả nước còn khoảng 15.000-20.000 condotel chưa bán được. Riêng trong quý III/2018, Đà Nẵng đón thêm 8.061 căn condotel từ các dự án cũ mở bán đợt mới nhưng lượng giao dịch thành công chỉ đạt 294 căn. Tại Nha Trang, đến hết quý III/2018, tổng nguồn hàng condotel lên tới 12.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ từ các dự án chào bán đợt mới chỉ đạt khoảng 20%.

Theo các chuyên gia, các chính sách của Nhà nước về pháp lý cho sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ; dòng vốn đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng bị siết chặt; năng lực phát triển cũng như khai thác kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư Việt Nam còn yếu… chính là những nguyên nhân khiến nhà đầu tư e ngại phân khúc này.

Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vẫn lạc quan cho rằng trong tương lai, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản. Thị trường nghỉ dưỡng sẽ không gặp phải quá nhiều thách thức như thị trường nhà ở tại các thành phố lớn. Tất nhiên, những thành phố đang phát triển quá nóng như Đà Nẵng hay Nha Trang vẫn sẽ vấp phải những thách thức liên quan tới quá tải cơ sở hạ tầng hay nguồn cung quá lớn.

Cơ sở của sự lạc quan này đến từ nguồn cầu của thị trường du lịch. Theo số liệu của Tổng cục Du lịch, năm 2017, Việt Nam đón 13 triệu lượt khách quốc tế, 73 triệu lượt khách nội địa. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2018, lượt khách quốc tế đạt 11,9 triệu lượt, tăng gần 23% so với cùng kì năm ngoái. Như vậy, tốc độ tăng trưởng của khách du lịch cao cùng với đó là sự phát triển của cơ sở hạ tầng như mở rộng sân bay, tăng chuyến bay… là nền tảng để bất động sản nghỉ dưỡng có dư địa phát triển mạnh trong thời gian tới.

Nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Sức hấp dẫn của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở mức cam kết lợi nhuận – công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua nhưng đây cũng chính là con dao hai lưỡi. Cam kết càng cao càng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong khi pháp luật hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. Vì vậy, nhà đầu tư cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận thuê do nguồn cung ngày càng tăng.

Theo bà Dương Thùy Dung, cam kết lợi nhuận càng cao càng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong khi pháp luật hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết

Để hạn chế rủi ro, bà Dung đưa ra 4 yếu tố nhà đầu tư cá nhân cần quan tâm trước khi quyết định xuống tiền với một sản phẩm nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, yếu tố pháp lý là yếu tố đầu tiên cần chú trọng. Người mua cần quan tâm dự án họ tìm hiểu là sở hữu 50 năm hay vĩnh viễn. Dự án đó đã đầy đủ thủ tục pháp lý chưa.

Thứ 2 là yếu tố tài chính. Ở yếu tố tài chính, cần lưu ý đến các khía cạnh: chi phí mua, điều khoản thanh toán, chương trình kí gửi kì nghỉ, gói cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng và khả năng tăng giá trị của sản phẩm. Đặc biệt, người mua cần chú trọng đến yếu tố tài chính liên quan đến lợi nhuận kì vọng, lợi nhuận cam kết.

Thứ 3 là về yếu tố sản phẩm, khách hàng cần chú trọng đến vị trí, chủ đầu tư, đơn vị quản lý, thiết kế kiến trúc và cơ cấu sản phẩm: diện tích, hướng nhìn…

Thứ 4, người mua cần quan tâm đến các yếu tố khác như tiện nghi, tiện ích trong khu; đơn vị thi công, quy hoạch tổng thể của khu vực dự án tọa lạc…

Bà Dung nhấn mạnh, không có một cam kết nào từ phía chủ đầu tư chính xác bằng những cam kết mà chính nhà đầu tư tự tính toán cho bản thân. Nếu thấy đáp án của bài toán cam kết thấp hơn nhiều so với con số chủ đầu tư đưa ra thì cần tham khảo từ nhiều nguồn khác để đưa ra quyết định. Khi làm bài toán tài chính, nhà đầu tư cần lưu ý thị trường sẽ biến động rất nhanh trong vòng một năm, phụ thuộc vào nguồn cung, nguồn cầu của thị trường.